Con la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por el presidente Javier Milei que derogó la Ley de Alquileres, retornaron los acuerdos bajo los términos estipulados por el Código Civil y Comercial (CCyC). Sin embargo, es importante destacar que aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigencia del DNU, bajo la normativa entonces vigente, no se ven afectados retroactivamente y deben mantener las condiciones en las que fueron suscritos hasta su conclusión, ya sea por término natural o rescisión.

En la actualidad y como nunca antes, se presenta un amplio abanico de opciones para que las partes alcancen acuerdos en los contratos. Este escenario generó un aumento en la incertidumbre entre los inquilinos respecto a la negociación de los contratos, ya que se vislumbra la posibilidad de que cada acuerdo sea considerado “único e irrepetible” tras la desregulación. En su mayoría se aboga por acuerdos en pesos aunque los contratos en dólares también avanzan.

Actualmente, prevalecen los contratos con ajustes trimestrales o cuatrimestrales a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Sin embargo, también se observan contratos en dólares y fijos, ya que existe libertad en las formas. En este contexto, es crucial destacar que los contratos no son uniformes y que los inquilinos deben estar preparados para ajustar sus expectativas, ya que las cláusulas pueden variar considerablemente de un propietario a otro.

Además, es importante considerar que cada propietario puede tener requisitos específicos. En cuanto al locatario, es fundamental alinear las expectativas en términos de duración del contrato, ya que, si no se especifica, puede variar, siendo habitualmente de un año en caso de uso habitacional. Es esencial aclarar si se requiere alguna garantía adicional, como un fiador u otro tipo de respaldo. Asimismo, surge la cuestión de las expensas, destacando que las extraordinarias no son responsabilidad del inquilino (este sólo abona las ordinarias). Otro punto crucial es la fianza, que puede ser solicitada en dólares, reflejando la tendencia actual del mercado. La posibilidad de indexación también entra en juego, permitiendo la inclusión del IPC u otros ajustes. En este escenario diverso, la atención a los detalles y la adaptabilidad son esenciales al momento de negociar y firmar contratos de alquiler.

Principales lineamientos

El DNU introdujo diversas reformas al régimen de las locaciones de inmuebles, incluyendo modificaciones al régimen de rescisión anticipada de contratos de alquiler destinados a vivienda (artículo 1221 del CCyC).

A partir de las modificaciones, se otorga al locatario la posibilidad de rescindir el contrato en cualquier momento. No obstante, esta acción conlleva el pago al locador del 10 % del alquiler futuro, es decir, la porción no devengada del alquiler. Para calcular este pago, se debe tener en cuenta el período entre la fecha de notificación de la rescisión y la fecha de finalización acordada del contrato.

Otras cláusulas son las siguientes:

Plazo de Contratos: ahora, el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal. Si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años. Especialistas sugieren la formalización de contratos con una duración máxima de 2 años, ya que la incertidumbre sobre el panorama económico en los próximos meses dificulta la capacidad de las partes para mantener de manera equilibrada un contrato en medio de condiciones económicas tan volátiles.

Método de ajuste: las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato. Los inquilinos están llevando a cabo negociaciones basadas en su capacidad de pago actual. La demanda por departamentos es alta, y la palabra clave es la negociación. Los alquileres temporales, que solían ser contratos encubiertos debido a la antigua legislación, hoy se prefieren con garantías y con personas que residen en el país y están comprometidas con el cuidado del departamento, asumiendo la responsabilidad de las expensas.

Periodicidad de Ajustes: se otorga libertad para determinar cada cuánto tiempo se actualizará el contrato, eliminando el mínimo semestral previo.

No inscribirlo en la AFIP: ya no es necesario inscribir los contratos de alquiler en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

Especialistas destacan la importancia de establecer contratos equitativos que beneficien a ambas partes. Señalan que imponer ajustes por debajo de la inflación fue una de las causas del fracaso de la ley ahora derogada, pero también advierten sobre la inadmisibilidad de utilizar métodos que resulten impagables para el inquilino.

Hoy la tendencia es básicamente volver a la modalidad de antes de 2020 y con plazos de dos años como máximo. El rol de la inmobiliaria se resignifica y es clave en estos escenarios de cambios en las reglas de juego; la atención debe estar en llegar a un acuerdo en que los intereses de las partes estén cuidadas y alineadas, ya que las condiciones se pactan con libertad y de mutuo acuerdo.

A la hora de firmar el contrato, es importante tener en cuenta los siguientes puntos:

• Moneda y forma de Pago: establecer claramente la moneda y la forma de pago, definiendo las condiciones para evitar malentendidos.
• Pagos por adelantado: aceptar o no la posibilidad de pagos adelantados, habilitando al propietario a exigirlos, es crucial y debe acordarse de mutuo acuerdo.
• Garantías y depósitos: definir cómo se devuelven y actualizan los depósitos, incluso considerando montos en dólares más allá de la moneda del contrato.
• Estado del inmueble y reformas: es recomendable establecer de antemano el estado de conservación del inmueble post contrato, fomentando una relación transparente.
• Uso del inmueble y mascotas: explicitar en el contrato las condiciones respecto al uso del inmueble y la presencia de mascotas.
• Seguro: definir la contratación de pólizas, determinar quién paga los servicios públicos y establecer la responsabilidad civil por daños a terceros, asegura claridad en la gestión del inmueble.

El mercado de alquileres en Argentina está experimentando una transformación significativa con la derogación de la Ley de Alquileres vigente desde 2020. Mientras algunos expertos ven la derogación de la ley como una oportunidad para revitalizar el mercado de alquileres y ofrecer más opciones a los inquilinos, otros destacan la necesidad de considerar cómo estas modificaciones afectarán el acceso a la vivienda. Como siempre, el tiempo será el mejor juez de estos cambios legislativos y de su impacto real en la sociedad argentina.