En la actualidad y como nunca antes, se presenta un amplio abanico de opciones para que las partes alcancen acuerdos en los contratos. Este escenario generó un aumento en la incertidumbre entre los inquilinos respecto a la negociación de los contratos, ya que se vislumbra la posibilidad de que cada acuerdo sea considerado “único e irrepetible” tras la desregulación. En su mayoría se aboga por acuerdos en pesos aunque los contratos en dólares también avanzan.
Actualmente, prevalecen los contratos con ajustes trimestrales o cuatrimestrales a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Sin embargo, también se observan contratos en dólares y fijos, ya que existe libertad en las formas. En este contexto, es crucial destacar que los contratos no son uniformes y que los inquilinos deben estar preparados para ajustar sus expectativas, ya que las cláusulas pueden variar considerablemente de un propietario a otro.
Además, es importante considerar que cada propietario puede tener requisitos específicos. En cuanto al locatario, es fundamental alinear las expectativas en términos de duración del contrato, ya que, si no se especifica, puede variar, siendo habitualmente de un año en caso de uso habitacional. Es esencial aclarar si se requiere alguna garantía adicional, como un fiador u otro tipo de respaldo. Asimismo, surge la cuestión de las expensas, destacando que las extraordinarias no son responsabilidad del inquilino (este sólo abona las ordinarias). Otro punto crucial es la fianza, que puede ser solicitada en dólares, reflejando la tendencia actual del mercado. La posibilidad de indexación también entra en juego, permitiendo la inclusión del IPC u otros ajustes. En este escenario diverso, la atención a los detalles y la adaptabilidad son esenciales al momento de negociar y firmar contratos de alquiler.
El DNU introdujo diversas reformas al régimen de las locaciones de inmuebles, incluyendo modificaciones al régimen de rescisión anticipada de contratos de alquiler destinados a vivienda (artículo 1221 del CCyC).
A partir de las modificaciones, se otorga al locatario la posibilidad de rescindir el contrato en cualquier momento. No obstante, esta acción conlleva el pago al locador del 10 % del alquiler futuro, es decir, la porción no devengada del alquiler. Para calcular este pago, se debe tener en cuenta el período entre la fecha de notificación de la rescisión y la fecha de finalización acordada del contrato.
Plazo de Contratos: ahora, el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal. Si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años. Especialistas sugieren la formalización de contratos con una duración máxima de 2 años, ya que la incertidumbre sobre el panorama económico en los próximos meses dificulta la capacidad de las partes para mantener de manera equilibrada un contrato en medio de condiciones económicas tan volátiles.
Método de ajuste: las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato. Los inquilinos están llevando a cabo negociaciones basadas en su capacidad de pago actual. La demanda por departamentos es alta, y la palabra clave es la negociación. Los alquileres temporales, que solían ser contratos encubiertos debido a la antigua legislación, hoy se prefieren con garantías y con personas que residen en el país y están comprometidas con el cuidado del departamento, asumiendo la responsabilidad de las expensas.
Periodicidad de Ajustes: se otorga libertad para determinar cada cuánto tiempo se actualizará el contrato, eliminando el mínimo semestral previo.
No inscribirlo en la AFIP: ya no es necesario inscribir los contratos de alquiler en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
Especialistas destacan la importancia de establecer contratos equitativos que beneficien a ambas partes. Señalan que imponer ajustes por debajo de la inflación fue una de las causas del fracaso de la ley ahora derogada, pero también advierten sobre la inadmisibilidad de utilizar métodos que resulten impagables para el inquilino.
Hoy la tendencia es básicamente volver a la modalidad de antes de 2020 y con plazos de dos años como máximo. El rol de la inmobiliaria se resignifica y es clave en estos escenarios de cambios en las reglas de juego; la atención debe estar en llegar a un acuerdo en que los intereses de las partes estén cuidadas y alineadas, ya que las condiciones se pactan con libertad y de mutuo acuerdo.
A la hora de firmar el contrato, es importante tener en cuenta los siguientes puntos:
El mercado de alquileres en Argentina está experimentando una transformación significativa con la derogación de la Ley de Alquileres vigente desde 2020. Mientras algunos expertos ven la derogación de la ley como una oportunidad para revitalizar el mercado de alquileres y ofrecer más opciones a los inquilinos, otros destacan la necesidad de considerar cómo estas modificaciones afectarán el acceso a la vivienda. Como siempre, el tiempo será el mejor juez de estos cambios legislativos y de su impacto real en la sociedad argentina.
El presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Bahía Blanca, Carlos Hugo Esteban, nos cuenta su visión sobre la derogación de la ley que regía hasta hace un tiempo los contratos de alquiler. Además, nos aconseja cómo proceder a la hora de buscar pactar un contrato, tanto para el inquilino como para el propietario.
“El nuevo decreto que deroga la ley de alquileres vino a traer claridad y equidad al mercado inmobiliario. Después de casi cuatro años donde las leyes de alquileres que estuvieron vigentes, casi hasta fin del año pasado, destruyeron la oferta de viviendas en alquiler, este decreto pone fin a esa etapa. Ello llevará que se vuelquen más propiedades para la locación y al ser un mercado que se rige exclusivamente por la oferta y la demanda, provocará también un reacomodamiento de precios en el mediano plazo.
Ya puede verse una mayor oferta de propiedades en alquiler, lo que irá seguramente en paulatino ascenso a medida que los propietarios recuperen la confianza y pongan en alquiler sus inmuebles. A partir de la vigencia de este decreto, quienes quieran acceder a una vivienda en alquiler se encontrarán con un mercado que, como mencioné antes, está regido por la oferta y la demanda. Las propiedades tendrán un valor acorde a sus características, pudiendo establecerse diferentes plazos de duración del contrato conforme a las necesidades de las partes, así como una readecuación del precio durante su vigencia, que podrá ser negociada de antemano entre el locatario y el locador según consideren conveniente.
Desde ya considero más que positivo el DNU actualmente vigente, ya que las anteriores leyes perjudicaron por igual tanto a los dueños como a quienes querían acceder a una vivienda en alquiler. El mercado y la intervención de un profesional matriculado hará que nuevamente reine la armonía entre las partes.
Aprovecho para recordar que si está pensando en alquilar su propiedad trabaje siempre con un profesional matriculado avalado por el Colegio de martilleros y Corredores Públicos de la ciudad de Bahía Blanca”.