Perspectivas 2011 para la construcción y el mercado inmobiliario

Por CREEBBA (Centro Regional de Estudios Económicos Bahía Blanca - Argentina)

El objetivo del presente informe es trazar un balance de la economía regional a partir de la lectura de distintos indicadores verificados durante el año 2010. El análisis toma como referencia los contextos nacional, comparación entre regiones y una mirada a nuestra zona. En términos generales, la economía local tuvo un contexto de fuerte reactivación del consumo y, del informe que integra la edición Nro. 114 de la publicación IAE -Indicadores de Actividad Económica-, extraemos un análisis pormenorizado del comportamiento de los rubros “construcción� y “mercado inmobiliario�, pudiendo los interesados abordar otras temáticas que refiere el mencionado estudio accediendo a la publicación mencionada.

Construcción

- La construcción planeada, según las estadísticas de permisos expedidos por la Municipalidad de Bahía Blanca, alcanzó durante 2010 un nivel muy próximo al récord registrado en 2006, al incrementarse en un 35% en términos de superficie y 26% en cantidad de proyectos con respecto a 2009. Hubo desaceleración en el segundo semestre.

- Se estima que los montos de inversión planeados durante el último año serían del orden de los 900 millones de pesos. Asimismo, cálculos preliminares señalan que el valor agregado de la construcción privada en Bahía Blanca en 2010 superaría los 750 millones de pesos.

De acuerdo a las cifras oficiales de permisos de construcción, extraídas del Departamento Contralor de Obras Particulares de la Ciudad de Bahía Blanca, durante 2010 se autorizaron en la ciudad 2845 nuevos proyectos edilicios, por una superficie cubierta cercana a los 295 mil metros cuadrados. Estas cifras representan un incremento del 26% y 35%, respectivamente, con respecto a 2009.

El avance de las obras de construcción en la ciudad se evalúa como significativo, sobre todo teniendo en cuenta que los resultados del último año no sólo superan a los del período precedente, sino que, además, se encuentran por encima de los picos de actividad registrados durante la década del noventa (en 1994 y 1997) y muy próximos al récord del período post-convertibilidad (2006). En el gráfico adjunto se identifican los sucesivos picos de actividad, entre los que queda reflejada la buena perfomance de 2010.

Pese al destacado desempeño de la actividad de la construcción, es importante observar que en el segundo semestre del año se ha constatado una marcada desaceleración en la cantidad de proyectos gestionados ante el municipio y en la superficie involucrada. Concretamente, la tasa de variación entre el primer semestre 2009 e igual período 2010 fue del 76% en términos de permisos y del 70% en superficie cubierta. En tanto, la segunda mitad del año registró, con respecto al segundo semestre 2009 una suba del 2% en permisos y del 17% en metros cuadrados. Vale decir que la mayor actividad se concentró durante la primera fase del año. Este comportamiento genera cierta expectativa acerca del desenvolvimiento sectorial en 2011, sobre todo tratándose de un año de incertidumbre en el plano político, de manera que no puede afirmarse con certeza si la tendencia a la desaceleración se consolidará o si habrá un repunte de la trayectoria positiva.

El 46% del total de permisos expedidos en el último año corresponde a departamentos, en tanto que el 28% se concentró en locales comerciales y el 26% restante, en viviendas. En términos de superficie lideraron los locales, que absorbieron el 46% del total de metros cuadrados autorizados, en tanto que las viviendas y los departamentos tuvieron participaciones respectivas del 29% y 25%.

Las tasas de crecimiento por tipo de inmueble sitúan a los locales en la cima, con un avance interanual del 30% en cantidad de obras y del 85% en superficie cubierta. Por su parte, los departamentos registraron alzas respectivas del 29% y 6%, mientras que las viviendas verificaron incrementos del 16% y 15% respectivamente.

El mes con mayor actividad fue septiembre, cuando se autorizaron más de 400 proyectos, por una superficie total de 45.700 metros cuadrados.

Tomando la referencia mensual de costos promedio por metro cuadrado según tipo de obra(1) y la superficie autorizada en cada período por el municipio, es posible hacer una estimación preliminar de los montos de inversión proyectados en la ciudad por tipo de edificación durante 2010. El gráfico de barras muestra las inversiones estimadas por mes y por tipo de construcción en cada mes del año. El cálculo preliminar indica que, al cierre del año, se habrían planificado inversiones por un valor cercano a los 900 millones de pesos.

El CREEBBA también ha avanzado en la estimación del producto bruto del sector de la construcción privada local, aplicando una metodología que fuera oportunamente expuesta en detalle en la edición 112 del IAE, correspondiente a septiembre de 2010. En resumen, la definición del sector a los fines del cálculo del producto estipula que el mismo se encuentra integrado por los establecimientos o unidades económicas dedicados principalmente a la realización, total o parcial, de edificios y obras de ingeniería civil tales como las de urbanización, saneamiento, electrificación, comunicaciones y transporte, hidráulicas y marítimas. La actividad asignada al sector incluye las nuevas construcciones, así como las reformas, reparaciones y adiciones, tanto de carácter artesanal como técnico.

La industria de la construcción abarca una amplia gama de actividades llevadas a cabo por unidades de compleja organización que se interrelacionan integrando varios procesos productivos. Quedan encuadradas dentro de esta categoría las etapas que van desde la preparación de los terrenos para el levantamiento de edificaciones hasta las relacionadas con la terminación y el acondicionamiento de las obras para su utilización. También se consideran actividades propias del sector la instalación de ascensores, escaleras mecánicas, calderas, carpintería metálica y equipos de acondicionamiento climático, entre otros, realizados por cuenta de terceros. En el mismo sentido, queda comprendido el montaje “in situ� de construcciones prefabricadas por terceros.

A los fines de la medición del valor agregado sectorial, no se incluye la construcción por cuenta propia de edificios e instalaciones no residenciales efectuadas por las unidades agropecuarias, mineras y manufactureras, puesto que estas actividades se incluyen en los cálculos de los sectores pertinentes.

Dado que los precios de los inmuebles difieren según tipo de estructura edilicia, es decir, según se trate de viviendas familiares, departamentos en propiedad horizontal o locales comerciales -más allá de la calidad de la construcción-, y según localización geográfica en la ciudad, se procedió a consultar a los operadores inmobiliarios de la ciudad sobre cotizaciones de diferentes propiedades estándar por sector, a fin de poder emplearlas en el cálculo final de producto sectorial. Como las estadísticas de permisos edilicios se encuentran discriminadas por tipo de obra y según localización, fue posible contar con información diferenciada geográficamente, tanto en lo que se refiere a costos de producción como a valores inmobiliarios, lo que permitió una mayor precisión estadística, al poder estimarse el valor agregado por sector de la ciudad.

Las estimaciones preliminares dan cuenta que durante 2010, el valor agregado por la construcción privada en la ciudad de Bahía Blanca superó los 750 millones de pesos. Si se tiene en cuenta que se calcula un valor agregado del orden de los 530 millones de pesos para 2009, se concluye que durante el último año el valor agregado sectorial creció más del 40%. Esta dinámica está en línea con el avance en la superficie autorizada -superior al 35%-, en combinación con la escalada del costo de la construcción, que continuaron su tendencia alcista durante el año. Las cifras referenciales para Bahía Blanca ponen de manifiesto que el costo por metro cuadrado de obra, tomando un promedio de tres tipos de edificación, pasó de los 2.740,30 pesos en diciembre de 2009 a 3.296,40 pesos en diciembre de 2010, lo que significa un incremento interanual del 20,4%. Acorde a esta evolución fue el índice del Costo de la Construcción (ICC) estimado por el Indec que, en los últimos doce meses, trepó más de un 16%. En particular, el componente mano de obra se incrementó un 20,5%, superando de este modo el avance general de los costos. Por su parte, los gastos generales avanzaron un 19%, excediendo también la variación promedio del ICC, en tanto que los matriales tuvieron un comportamiento más moderado y verificaron un ajuste del 11,5% a lo largo del año.

Mercado Inmobiliario

- 2010 se caracterizó por una reactivación del mercado local de bienes raíces, impulsado por el fuerte posicionamiento de las propiedades como resguardo de valor de ahorros y alternativa rentable de inversión.

- Tanto el mercado de compraventa como el segmento locativo superaron la situación regular exhibida durante 2009 y, tras cuatro períodos con bajas anuales de actividad, cerraron en alza, con un indicador de perfomance definible como normal.

De acuerdo a lo revelado en las sucesivas encuestas de coyuntura sectoriales y extrayendo un promedio de las cifras obtenidas a lo largo del año, puede afirmarse que 2010 tuvo una dinámica positiva en relación a 2009. En efecto, el indicador global de demanda de bienes raíces retornó a valores normales, tras haber caído a niveles regulares el año anterior. Este comportamiento se observó tanto en el mercado de compraventa como en el de alquileres, que cerraron el período con situación normal. Los operadores inmobiliarios coinciden en que la mejora de la actividad sectorial se atribuye fundamentalmente al fuerte posicionamiento de las propiedades como resguardo de ahorro y capitales. En ese sentido, el avance sostenido de la inflación y el rezago real de otras opciones de colocación de fondos, tales como los depósitos a plazos y el dólar, jugaron un rol decisivo.

Asimismo, los agentes inmobiliarios señalan que la ausencia de créditos hipotecarios y la pérdida de poder adquisitivo de la población, acentuada por la revalorización en dólares de las propiedades, han impuesto un límite a las posibilidades de crecimiento sectorial, constituyéndose en los principales elementos negativos del año. Con respecto a la oferta crediticia, las condiciones de acceso a las líneas hipotecarias continuaron siendo altamente exigentes durante 2010, con requisitos de ingresos familiares elevados, altas tasas de interés, incluso en la alternativa variable, y relaciones cuota-ingresos restrictivas para tener la chance de aspirar a fondos suficientes para adquirir un inmueble o financiar la mayor parte de su compra. Al mismo tiempo, la cotización promedio de los bienes raíces ha evidenciado un cierto repunte en dólares, a la vez que el valor de la divisa se ha incrementado en promedio más del 5% en todo el 2010, acotando más la demanda de los sectores medios.

A pesar de los factores que limitaron un mayor crecimientos de la plaza inmobiliaria local, se destaca la reactivación verificada luego de cuatro períodos con retracciones anuales y la multiplicación de diversos proyectos inmobiliarios, que permiten abrir con buenas perspectivas el 2011. La extensión de la herramienta del fideicomiso como elemento de financiamiento y de inversión al mismo tiempo, ha posibilitado la concreción de diversos planes de obra, entre los que sobresalen nuevos edificios de departamentos y oficinas, locales y complejos comerciales.

Un tercio de las inmobiliarias locales que son consultadas en la encuesta de coyuntura del CREEBBA estima que, tanto la situación de la economía en general como del mercado inmobiliario en particular, será mejor en 2011. Entre los factores positivos que permiten sostener esta perspectiva figuran la continuidad de la inversión en propiedades como alternativa rentable y resguardo seguro de fondos y la buena campaña del sector agropecuario, que generará en la región un considerable flujo de ingresos que, se espera, se canalice en parte hacia la plaza inmobiliaria local. En contraposición, se señala como aspecto negativo la incertidumbre en torno a las elecciones presidenciales 2011, que probablemente “enfriará� la operatoria a partir del segundo semestre, al determinar una actitud cautelosa por parte de inversores y sectores demandantes. Otro de los condicionantes seguirá siendo el papel marginal del crédito hipotecario, sin el cual se limita decisivamente la operatoria de mediano y largo plazo.

La evaluación sectorial por rubros correspondiente a 2010 destaca la performance de los locales comerciales, tanto en compraventa como en alquileres, que se constituyeron en la categoría con mayor crecimiento en el año. En segundo término se han posicionado las cocheras, revalorizadas con la creciente demanda en virtud del mayor parque automotor, la proliferación de edificios con escasa disponibilidad de cocheras en relación al número de departamentos y el reposicionamiento del rubro como alternativa de inversión. En tercer lugar, sobresalió la comercialización de lotes para horizontales y locales, cuya creciente demanda está en línea con las cifras casi récord en materia de nuevos proyectos de construcción. Los demás rubros, conformados por departamentos, casas, pisos y depósitos también finalizaron el año con saldos de demanda positivos y un muy buen desempeño en términos interanuales.

En general puede decirse que, en promedio, todas las categorías inmobiliarias tuvieron una situación normal durante el período y que lograron superar la condición regular asumida en promedio en 2009.

En materia de precios, una referencia de las cotizaciones promedio durante 2010 está dada por la información reunida en torno a tres tipos de propiedad en diferentes sectores de la ciudad:

• Casa de entre 100 y 180 m2 aproximadamente, con dos dormitorios y cochera.
• Departamento de entre 40 y 60m2, con un dormitorio y sin cochera.
• Metro cuadrado de terreno sin mejoras y con todos los servicios.

El gráfico de barras resume la información obtenida, detallando las cotizaciones promedio en dólares de cada propiedad de referencia por sector de la ciudad. Como dato saliente se tiene que la casa de referencia tuvo en bahía Blanca un precio promedio de 130 mil dólares durante 2010, registrándose las mayores cotizaciones en Palihue y Centro, con precios promedio respectivos de 300 y 195 mil dólares, mientras que Noroeste y Villa Mitre se ubicaron en el extremo opuesto, con valores de 60 y 70 mil dólares respectivamente.

En tanto, el departamento tipo se comercializó, en promedio, en casi 50 mil dólares en Bahía Blanca, con cotizaciones máximas en el Microcentro, en donde le valor medio de dicha propiedad fue de 63 mil dólares en el período, seguido por Centro/Macrocentro Norte y Universitario, con precios promedio de entre 57 y 60 mil dólares. Nuevamente Noroeste y Villa Mitre/Sánchez Elía se posicionaron en la parte inferior de la escala, con precios de entre 33 y 38 mil dólares respectivamente. Finalmente, es interesante observar la dispersión de valores en el caso de la tierra según la localización en la ciudad. En términos generales, un metro cuadrado de lote sin mejoras y con todos los servicios disponible costó durante 2010 en Bahía Blanca alrededor de 180 dólares, en promedio. Con respecto a esta media, el metro cuadrado en la zona céntrica se cotizó un 100% más, es decir, en unos 365 dólares. Luego figuran Macrocentro Norte y Palihue, con precios superiores a la media general en el orden del 55%, que representan cotizaciones de entre 280 y 285 dólares el metro cuadrado. Patagonia, con 75 pesos por metro cuadrado en promedio, que significa casi el 60% menos que la media global, exhibió los menores valores unitarios de la muestra de sectores consignados, factor que tiene que ver con las importantes superficies que allí se comercializan, dada la disponibilidad de espacio en esta zona.

Las impresiones generales de los operadores inmobiliarios de Bahía Blanca sobre la perspectivas para 2011 se resumen del siguiente modo:

Expectativas sobre montos de ventas en 2011:

• Que aumenten moderadamente: 50%
• Que se mantengan constantes: 50%

Planes de inversión para 2011:

• Sí: 75%
• No: 25%

Motivo principal inversiones durante 2011:

• Mejora tecnología: 45%
• Ampliación instalaciones: 10%
• Diversificación negocios: 9%
• Capacitación personal: 20%
• Otros: 16%

Expectativas sobre plantel de personal durante 2011:

• No variará: 92%
• Disminuirá: 8%

Expectativas sueldos al personal durante 2011:

• Aumentarán entre un 20% y un 30%: 8%
• Aumentarán entre un 15% y un 20%: 60%
• Aumentarán menos del 15%: 25%
• No variarán: 7%

Principales dificultades esperadas en 2011:

• Aumento en la presión impositiva: 38%
• Aumentos salarios personal: 12,5%
• Falta de financiamiento: 12,5%
• Retracción de la demanda: 16,5%
• Mayores costos proveedores: 4%
• Cortes de energía: 4%

Expectativa 2011 en indicadores claves:

• Inflación: 27,6%
• Dólar: 4,52 pesos

Mejores opciones de inversión para resguardar ahorros:

• Inversiones sector inmobiliario: 92%
• Dólar: 25%
• Depósitos en pesos a plazo: 16%
• Títulos públicos: 8%
• Acciones, ON, cheques diferidos, fideicomiso 8%.

El presente informe fue elaborado por el CREEBBA (Centro Regional de Estudios Económicos Bahía Blanca, Argentina). Integra la edición Nro. 114 de la publicación IAE (Indicadores de Actiidad Económica) que periódicamente edita dicho organismo.