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LA ACTUALIDAD DE CADA SEGMENTO:
SEMINARIO DE VALORES INMOBILIARIOS
Por IV año consecutivo se llevó a cabo en el Centro Argentino de Ingenieros de Buenos Aires el Seminario de Valores Inmobiliarios, organizado por Reporte Inmobiliario.
El evento, centrado en los precios de los distintos segmentos del real estate, es un clásico que denota la actualidad de los valores, su tendencia y perspectivas.
Con este gesto se pretende reducir el riesgo país, aliviar parte de las exigentes necesidades financieras que se tienen para el próximo año y reabrir créditos para inversiones públicas y privadas. Igualmente, sin una corrección en las enormes distorsiones que actualmente existen en la economía argentina, con una inflación cada vez menos indisimulable y sin un plan articulado para reducirla gradualmente, no resulta sencillo recomponer la confianza de la comunidad financiera internacional en el actual gobierno.
Saber sobre los valores de los distintos bienes raíces que conforman el universo del mercado inmobiliario convoca el interés desde múltiples vertientes. Propietarios, desarrollistas, inquilinos, comercializadores, inversores y tasadores, entre otros, requieren permanentemente tener una referencia clara sobre el valor de mercado de venta y locación de viviendas, oficinas, inmuebles industriales, campos y locales comerciales.
Lo cierto es que con respecto a los valores inmobiliarios lo único que puede afirmarse es la situación actual; luego, a lo sumo -y sobretodo en el actual contexto económico nacional e internacional- trazar los escenarios de evolución más probables a futuro a la luz de lo pasado, con conciencia del presente y teniendo en cuenta las expectativas del futuro.
El accionar del mercado del real estate se presentó este año particularmente más complejo que los anteriores. La dinámica inmobiliaria, tanto en precios como en cantidad de unidades comercializadas, fue sumamente heterogénea; con momentos de suma fluidez y otros de quietud que dieron paso a este presente de gran selectividad.
Pero lo que hoy sabemos y que quedó de manifiesto en las cifras expuestas en este IV seminario de Valores Inmobiliarios es que, salvo en las locaciones de inmuebles comerciales, los valores tanto de venta como de alquiler son en este agosto de 2008 más altos que un año atrás.
El seminario se inició con una introducción que resumía los incrementos de valores residenciales en los últimos años y una encuesta de expectativas sobre precios que denotaba que para los usuarios del sitio Reporte Inmobiliario, durante los próximos 6 meses la tendencia de valores sería de mayores subas en el segmento residencial, dejándose por último una incógnita abierta para ser debatida por los disertantes: "luego de 7 años aparece por primera vez un competidor fuerte contra el refugio de valor en activos inmobiliarios, y este es el dólar".
Así, con la incógnita ¿DOLAR O LADRILLO?... se dio inicio al evento.
Ya finalizando la fuerte vocación hacia la inversión inmobiliaria fue nítidamente graficada por el Lic. Mario Gómez, director de Toribio Achaval, mediante una encuesta efectuada por el Diario Clarín, donde casi el 61% de los 16.807 interrogados que respondieron a la consigna "Si tuviera algo de dinero ahorrado, ¿que haría?", afirmaron que comprarían una vivienda. El Lic. Gómez recurrió a cuadros y estadísticas de precios, los que evidenciaron el alza interanual constante en los valores de compraventa desde el año 2003.
A modo de conclusión, el Arq. Damián Tabakman invitó a la reflexión, poniendo de manifiesto la dispar evolución entre el mercado financiero y el inmobiliario, señalando como incógnita la dinámica que podría llevar a equilibrarlos.
OFICINAS.
En el segmento de oficinas, por ejemplo, la exigua vacancia de espacios de buena calidad fue uno de los factores que incidió a que esto se produjera en conjunto con una demanda sostenida. Diego Cazes, Director de L. J. Ramos Brokers inmobiliarios, fue el primer disertante, quién expuso los valores locativos, de venta y rentabilidades para cada uno de los segmentos de oficinas (AAA - A - B - C). Basado en datos de nuevos proyectos de oficinas y de absorción de metros cuadrados, Cazes trazó hacia futuro un escenario de crecimiento moderado, dominado por una absorción media con más recambios y un horizonte de precios que tienden a la estabilidad.
LOCALES.
En este segmento, luego de una enorme vacancia producto de la última crisis, los locales comerciales año a año hasta llegar a este 2008 se fueron ocupando y cada vez con valores crecientes entre año y año, apareciendo en distintas ciudades nuevos distritos comerciales. Este año, la tendencia parece haberse revertido y los locales comerciales ya no se alquilan tan rápido como antes, y mucho menos a los valores que pretenden en muchos casos los propietarios guiados por la búsqueda de replicar la sensación de la inflación real en los precios locativos. El mercado, entonces, se encarga de ajustar por sí mismo. La evidencia: la mayor vacancia que puede observarse en los centros comerciales.
Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina, puso de manifiesto esta nueva realidad por la que atraviesa el mercado de locación de locales comerciales, afirmando que en muchos casos incluso los valores locativos se redujeron en el orden del 10%.
ALQUILERES.
Los que no han desacelerado su evolución positiva fueron los alquileres de vivienda, que luego de sufrir una caída en el primer año post crisis, tampoco dejaron de subir año a año. A la imposibilidad de obtener créditos con cuotas accesibles que permitan la compra de una unidad habitacional, se debe en gran parte que la demanda se vea obligada a recurrir a la locación de viviendas, presionando hacia el alza al costo de los alquileres. Así, tomando como índice base 100 el año 2001, se llega a mediados de este 2008 a un guarismo de 316,97. Recurriendo a datos estadísticos, Carlos Sotelo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, graficó la evolución de los precios de los alquileres y los niveles actuales de precios para algunas zonas de la ciudad de Buenos Aires. Sotelo, por otro lado, informó muy preocupado que se halla en estudio en el Congreso de la Nación un proyecto de ley de regulación de las locaciones, calificando que de aprobarse la iniciativa sería un golpe nefasto para el mercado y por ende para los propios inquilinos, por la retracción que genera este tipo de medidas en la oferta
INDUSTRIAS Y DEPÓSITOS.
El crecimiento económico, las nuevas exigencias tecnológicas y un stock con alta obsolescencia contribuyeron a que también los inmuebles industriales, depósitos y aquellos inmuebles aptos para logística sufrieran incrementos, tanto en sus valores de venta como de locación, apuntalados por una demanda sostenida que creció año tras año a partir del 2004. Cesar Merlo, presidente de Merlo Negocios Inmobiliarios, reconocido especialista en el tema, detalló la evolución seguida por los valores para este particular segmento inmobiliario, en el cual se muestran todavía reticentes a incursionar desarrolladores con experiencia en otras tipologías. De acuerdo a los datos y series expuestos por Cesar Merlo, los valores promedio de venta de inmuebles para depósito superan a los mejores que se alcanzaron durante la década pasada, mientras que los valores locativos se hallan aún algo por debajo, si se los mide según la relación dólares/m2.
CAMPOS.
La recuperación del sector agrícola fue superlativa luego de la devaluación. En principio, la mejora del tipo de cambio y luego la superación permanente en productividad por parte del sector, y el incremento en los precios de los comodities luego, sustentaron también un fuerte crecimiento en el factor principal e insustituible para la producción agrícola: la tierra.
Así, los valores de los campos se incrementaron vigorosamente para todas las aptitudes de tierra, aunque claro está no de igual manera. Por caso los campos maiceros -aquellos que se toman de referencia en las zonas de Pergamino y Salto- se cotizan en promedio en la actualidad en torno a los U$S 12.000, mientras que en 2001 su valor de pizarra se hallaba en el orden de los U$S 3.500. Estas cifras y la evolución diferencial por aptitudes de tierra de manera conjunta con la reseña de cómo fue el proceso de revalorización de la tierra, fueron expuestas por el Lic. Cristián Beláustegui, de Compañía Argentina de Tierras (CAT), empresa inmobiliaria especializada en la comercialización de campos.
