Consiste en un contrato a través del cual el fiduciante, que tiene como objetivo construir una propiedad, transfiere al fiduciario una serie de activos (un terreno, por ejemplo) para que los administre con el fin de cumplir con el objetivo pactado, es decir, la construcción del inmueble que será adjudicado a quienes se estableció como beneficiarios.
De esa manera, quien dispone de un terreno, pero no tiene el dinero suficiente para edificar, puede ceder su administración para que un grupo de inversores haga frente a los costos de la obra.
La ley argentina denomina fideicomiso a lo que en el derecho anglosajón se llama trust, si bien existen diferencias estructurales entre ambas. El trust inglés se sustenta en la división entre el derecho legal y el de equidad, que puede concurrir sobre un mismo bien. En cuanto a su origen en Argentina, fue en el año 1995 cuando, como consecuencia de una política de promoción de la actividad económica, se dicta la Ley 24.441, que lleva como título Ley de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción, y que legisla, entre otras, la figura del fideicomiso. La aplicación de esta norma ha permitido que el fideicomiso se convierta, en la actualidad argentina, en un medio idóneo para la organización de emprendimientos inmobiliarios de todo tipo.
El contrato tiene las siguientes particularidades:
El fideicomiso es una figura muy versátil que ofrece varias ventajas. La primera, se constituye con un patrimonio fideicomitido, es decir, distinto del patrimonio del fiduciante y del fiduciario. Por lo tanto, no puede ser atacado por los acreedores de ambos. A la vez, minimiza el riesgo de negocios, ya que los activos transferidos fiduciariamente quedan aislados. También, permite acceder a inversiones para las cuales se necesitaría mucho más capital en caso de querer hacerlo individualmente. Es variado, ya que existen diversos tipos según los usuarios y necesidades.
Otra ventaja es que el fiduciario puede ser limitado en sus atribuciones, debe rendir cuentas y sus actos gozan de una tutela especial, lo que evita la creación de una sociedad con un objeto específico y permite una administración transparente de los fondos.
Entre las distintas opciones que existen para invertir en bienes inmuebles, el fideicomiso inmobiliario ha cobrado relevancia gracias a las ventajas que ofrece, pues es apto para el desarrollo de un proyecto, por ejemplo: edificios de oficinas, centros comerciales, entre otros.
Los fideicomisos inmobiliarios son formas de fortalecer al sector inmobiliario, uno de los más importantes en Argentina, y de participar en el crecimiento sostenido que ha presentado en los últimos años.
En palabras sencillas, sirve para financiar la adquisición de una propiedad, al mismo tiempo que se crea un instrumento legal que permite solucionar los posibles conflictos que pudieran presentarse.
En primer lugar, se debe destacar que el fideicomiso por sí mismo no implica una garantía ni brinda soluciones mágicas frente a otros vehículos para la inversión inmobiliaria. Debe estar estructurado con sentido común para que pueda conseguir los objetivos que se proponen.
En este caso, existen características del fideicomiso que pueden ser muy interesantes para el inversor:
El fideicomiso se ha convertido en una herramienta clave en el mercado de las urbanizaciones cerradas. Desde hace unos años es el marco más utilizado para la comercialización de nuevos emprendimientos inmobiliarios, tendencia que se mantiene vigente y hoy sigue siendo una interesante opción para invertir en ladrillo.