Septiembre 2022 - Año XXXII
Actualidad

Boom del fideicomiso inmobiliario en la Argentina

Gran parte de las obras de construcción que se realizaron en la Argentina durante las últimas décadas estuvieron financiadas mediante fideicomisos. Principalmente, se utiliza este instrumento para desarrollar emprendimientos inmobiliarios con fondos de terceros y de manera conjunta.

Consiste en un contrato a través del cual el fiduciante, que tiene como objetivo construir una propiedad, transfiere al fiduciario una serie de activos (un terreno, por ejemplo) para que los administre con el fin de cumplir con el objetivo pactado, es decir, la construcción del inmueble que será adjudicado a quienes se estableció como beneficiarios.

De esa manera, quien dispone de un terreno, pero no tiene el dinero suficiente para edificar, puede ceder su administración para que un grupo de inversores haga frente a los costos de la obra.

La ley argentina denomina fideicomiso a lo que en el derecho anglosajón se llama trust, si bien existen diferencias estructurales entre ambas. El trust inglés se sustenta en la división entre el derecho legal y el de equidad, que puede concurrir sobre un mismo bien. En cuanto a su origen en Argentina, fue en el año 1995 cuando, como consecuencia de una política de promoción de la actividad económica, se dicta la Ley 24.441, que lleva como título Ley de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción, y que legisla, entre otras, la figura del fideicomiso. La aplicación de esta norma ha permitido que el fideicomiso se convierta, en la actualidad argentina, en un medio idóneo para la organización de emprendimientos inmobiliarios de todo tipo.

Características del fideicomiso

El contrato tiene las siguientes particularidades:

  • Participantes: fiduciante, quien transmite los bienes; fiduciario, el que los recibe; beneficiario, aquel en cuyo favor se constituyó el fideicomiso; fideicomisario, el destinatario final de los bienes dado en fideicomiso una vez concluida la operación.
  • Bilateralidad: obligatoriamente deben estar dos partes: el fiduciante y el fiduciario. El beneficiario y el fideicomisario son terceros interesados, pero el contrato se firma entre los primeros.
  • Finalidad: el fideicomiso lleva implícita necesariamente una finalidad. Es decir, un fideicomiso siempre se constituye para algo.
  • Consensual: el contrato queda perfeccionado en el momento en que las dos partes dan su consentimiento.
  • Oneroso: el fiduciario tiene derecho a reembolso de gastos y retribución.
  • Confianza: es el elemento central del fideicomiso.
  • Formalidad: se debe formalizar cumpliendo con las exigencias que fije la ley.
  • Separación de patrimonios: el fideicomiso se constituye a partir de un patrimonio separado de quien lo generó.

Ventajas de este sistema inmobiliario

El fideicomiso es una figura muy versátil que ofrece varias ventajas. La primera, se constituye con un patrimonio fideicomitido, es decir, distinto del patrimonio del fiduciante y del fiduciario. Por lo tanto, no puede ser atacado por los acreedores de ambos. A la vez, minimiza el riesgo de negocios, ya que los activos transferidos fiduciariamente quedan aislados. También, permite acceder a inversiones para las cuales se necesitaría mucho más capital en caso de querer hacerlo individualmente. Es variado, ya que existen diversos tipos según los usuarios y necesidades.

Otra ventaja es que el fiduciario puede ser limitado en sus atribuciones, debe rendir cuentas y sus actos gozan de una tutela especial, lo que evita la creación de una sociedad con un objeto específico y permite una administración transparente de los fondos.

Entre las distintas opciones que existen para invertir en bienes inmuebles, el fideicomiso inmobiliario ha cobrado relevancia gracias a las ventajas que ofrece, pues es apto para el desarrollo de un proyecto, por ejemplo: edificios de oficinas, centros comerciales, entre otros.

Los fideicomisos inmobiliarios son formas de fortalecer al sector inmobiliario, uno de los más importantes en Argentina, y de participar en el crecimiento sostenido que ha presentado en los últimos años.

¿Para qué sirve el fideicomiso de inmuebles?

En palabras sencillas, sirve para financiar la adquisición de una propiedad, al mismo tiempo que se crea un instrumento legal que permite solucionar los posibles conflictos que pudieran presentarse.

En primer lugar, se debe destacar que el fideicomiso por sí mismo no implica una garantía ni brinda soluciones mágicas frente a otros vehículos para la inversión inmobiliaria. Debe estar estructurado con sentido común para que pueda conseguir los objetivos que se proponen.

En este caso, existen características del fideicomiso que pueden ser muy interesantes para el inversor:

  • Quizás el punto más importante y el que lo diferencia de los tradicionales “consorcios al costo” es que el patrimonio entregado en garantía es inembargable. Está aislado y protegido ya que los bienes fideicomitidos (todo lo que forma parte del proyecto inmobiliario) constituyen un capital separado del personal de los fiduciantes y del fiduciario. El patrimonio del fideicomiso solo responde por las deudas generadas en el propio negocio y no es atacable por acreedores particulares de las partes.
  • Puede servir para financiar la compra de un inmueble.
  • Crea un ámbito extrajudicial de resolución de potenciales conflictos.
  • Permite sumarse a un negocio constituido desde “cero”, sin pasivos ocultos ni conflictos heredados.
  • Alínea naturalmente los intereses del desarrollador con el de los inversores, ya que todos se benefician si se cumple lo estipulado en el contrato y todos son damnificados si no se cumplen.
  • En muchos casos los fideicomisos al costo tienen un componente en dólares (correspondiente al terreno) y otro en pesos (precio de obra), pero una vez terminada la misma las unidades se venderán en dólares. Y aunque a medida que la construcción avanza los costos se incrementen, raramente tendrán la misma apreciación que tiene generalmente el dólar, ya que históricamente el valor del dólar superó los costos.
  • Desde el punto de vista contable tiene la ventaja de que las posibles contingencias del proyecto no aparecerán en balances de los fiduciantes (reclamos laborales, impositivos, etcétera) y de quienes inviertan en el fideicomiso inmobiliario.
  • El mismo patrimonio puede garantizar futuras operaciones sin necesidad de volver a constituir un fideicomiso.
  • Los derechos fiduciarios pueden ser negociables.

El fideicomiso se ha convertido en una herramienta clave en el mercado de las urbanizaciones cerradas. Desde hace unos años es el marco más utilizado para la comercialización de nuevos emprendimientos inmobiliarios, tendencia que se mantiene vigente y hoy sigue siendo una interesante opción para invertir en ladrillo.


Home | Costos | Blog | Ediciones Anteriores