¿Se puede pesificar el mercado inmobiliario?

En la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires la actividad inmobiliaria de compraventas se encuentra virtualmente paralizada. En las plazas del interior, cuyos precios se nominan en dólares, también se sufre una fuerte contracción. ¿Es viable la pesificación inmediata de los valores? ¿Constituye una salida a la actual coyuntura? Estos son algunos de los cuestionamientos intentaremos responder en el siguiente artículo.

os hemos referido en otras oportunidades a la causa por la cual, en las plazas del país donde la actividad inmobiliaria es más dinámica, los valores de los inmuebles se expresan en una moneda que no es la de nuestro país, pero en las actuales circunstancias vale la pena recordarla: la inflación.

La moneda cumple tres roles: unidad de cuenta, medio de pago y reserva de valor. Cuando esta última función de resguardo de valor tiende a cumplirla sólo por un lapso de tiempo muy breve -como pasa en economías con alta inflación- el tenedor de esa moneda prefiere cambiarla por los productos, bienes o servicios que necesita o desea (consumo). Si éste desiste aplicarla al consumo, por tener satisfechas sus necesidades o bien, resignando algunas de ellas con el fin de ahorrar para un proyecto a futuro, buscará el medio para, al menos, mantener su valor relativo para el momento en que decida o pueda concretar su anhelo.

Sin inflación la moneda puede consumirse o guardarse. Con inflación, conviene gastarla o recambiarla por otro activo monetario o no monetario, que cumpla la función de resguardo de valor abandonada por esa moneda.

Sólo recordar las cantidades de ceros que los billetes de la moneda argentina han perdido con el tiempo sirve como prueba inobjetable de este convidado de piedra con el cual los argentinos hemos tenido que acostumbrarnos a convivir. Así, la habitualidad de la fijación de valores en otra moneda que no es la nacional comenzó a aplicarse en forma generalizada en el mercado inmobiliario hace cerca de 40 años, con el fin de no tener que actualizar constantemente los precios de los inmuebles a partir de la inflación, y reflejarlos en una unidad de cuenta que mantuviera más estable en el tiempo ese valor.

De allí el rol que el dólar asumió como unidad de cuenta exclusivo para la mayoría del mercado inmobiliario en Argentina, el cual nunca abandonó desde el primer lustro de la década del setenta.

De esta manera, el mercado en Argentina adoptó el dólar de manera fáctica, como por ejemplo en Chile se hizo con la UF para reflejar la actualización de costos de manera planificada, organizada y apuntalada por los créditos hipotecarios, convirtiéndose en una unidad de cuenta exclusiva para los precios de las viviendas en ese país. La utilización del dólar en Argentina como medio de pago no es tan excluyente, admitiéndose su cambio por pesos u otros bienes en tanto y en cuanto esos pesos o bienes puedan transformarse en dólares o en algún otro activo que mantenga (o se perciba que así lo hace) el valor en el tiempo o su poder de compra en iguales condiciones en el mercado. Cuando esa transformación no es posible o se ve dificultada, el dólar reasume también su rol como único medio de pago, como sucede actualmente en el sector inmobiliario, a partir de las restricciones impuestas al libre acceso al mercado de cambios.

Como puede observarse, la utilización del dólar dentro del mercado inmobiliario obedece a razones económicas racionales y no a un simple uso y costumbre que pueda ser cambiado de la noche a la mañana, sin que las causas económicas que lo originan sean resueltas y sostenibles en el tiempo.

Mientras tanto, el mercado inmobiliario ha devenido en el espejo donde se refleja de manera más fiel y dramática esta inconsistencia histórica del valor de nuestra moneda, reaccionando en forma inmediata a las restricciones cambiarias impuestas y a la más rápida devaluación del peso en el mercado marginal, con una abrupta caída en su actividad. Si no se puede acceder al instrumento de pago (dólar billete), la lógica por supuesto supone reemplazarlo; pero si a su vez su valor es incierto frente al peso, esta opción de recambio no aparece como viable para la gran mayoría de la población a la cotización del mercado formal. Por este camino está transitando aturdido -por estas distorsiones y controles- el mercado inmobiliario, con propiedades que tienen un valor referencial en dólares y múltiples y variados en pesos, según cada caso.

Está claro que, por ahora y desde hace ya algunos años, la reducción de la tasa de inflación no es un objetivo prioritario de este gobierno, menos aún a costa de resignar tasa de crecimiento. Sin embargo, trasciende en las últimas semanas que se estaría pensando en implementar un plan para desdolarizar y pesificar la economía, contemplando fórmulas indexatorias en los contratos para reflejar la pérdida del valor del peso, lo cual demandaría un cuidado extremo en su implementación, ya que conlleva un riesgo implícito de incremento aún mayor de la tasa de inflación.

La utilización generalizada de pesos en el mercado inmobiliario es absolutamente posible y razonable. Para lograrlo y que sea sostenible en el tiempo, y no una salida de corto plazo, sólo basta resolver la estabilidad del poder de compra del peso en el tiempo, y lograr que la economía se transforme en estructuralmente ajena al fenómeno inflacionario, lo que resulta desde luego mucho más sencillo decirlo que lograrlo, como también lo es pretender que con declaraciones o declamaciones públicas se logre pesificar al mercado.