El sitio de la construcción del sur argentino

Enero/Febrero 2017 - Año XXVII
Panorama inmobiliario

Alquileres, nuevas pautas para los contratos

Actualmente, muchas son las personas que sufren la dificultad de no ser propietarios, y cada vez son más quienes alquilan. No todos pueden acceder a los créditos hipotecarios, y los que logran hacerlo tienen la duda sobre qué va a pasar con la inflación. En este contexto de incertidumbre, saber cómo manejarse al momento de alquilar resultará de gran utilidad para una gran cantidad de familias.

En el programa “¿Qué hacemos con los pesos?”, que se emite los viernes a las 22 horas por Canal 26 y conducido por Mariano Otálora, distintos panelistas se refirieron al detrás de escena de los contratos de alquiler.

A sabiendas que no se puede ajustar los contratos de alquiler en base a algún indicador, como puede ser la inflación, situación que se debe gracias a que aún continua vigente una parte de la ley de convertibilidad, que impide ajustar los contratos, uno de los grandes conflictos que se presenta es la pérdida de ingresos que han sufrido los propietarios, especialmente en los últimos años, debido a que la inflación ha sido superior a lo proyectado.

“Esto es lo que está pasando hoy, a la hora de firmar los contratos”, dijo Otálora. “En los alquileres correspondientes al 2016-2017, es común que exista un ajuste semestral: en el primer semestre coordinan entre propietarios e inquilino entre un 12,5 y 15%, y en el segundo semestre también los mismo valores. Lo que concluye en un total de ese contrato por año, entre un 26,56 y un 32,25%. Para aquellos que no saben, los valores 12,5 por ciento es un valor acumulable, por lo tanto el interés compuesto hace que sea mayor. El problema está en que la inflación proyectada para el 2017 es de 17%, y para el año 2018 el proyectado es menor al 17%, y vos vas a tener firmado un contrato que se incrementará entre el 27 y el 32%”, agregó.

Para sumar conocimiento acerca del tema, Enrique Abatti, especialista en derecho inmobiliario, mencionó que en primer lugar hay que tener en cuenta las diferencias a la hora de fijar los precios entre los alquileres de viviendas y los de carácter lucrativos, como pueden ser las oficinas, galpones, etc. E indicó que en agosto del año pasado entró en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial, por lo que el 31 de julio se derogaron los artículos en materia de alquileres.

“Esto hay que aclararlo porque hay gente que sigue firmando contratos pero que no sabe que hubo cambios. Lo importante es distinguir que un contrato para que sea justo tiene que tener equivalencia en las contraprestaciones; cuando se rompe ese equilibrio una parte lucra a expensas de la otra. Por ejemplo, si para el año que viene tenemos un proyectado de inflación del 17% y estamos firmando contratos entre un 26 y 32% de ajuste, entonces ahí el locador le ‘mete’ la mano en el bolsillo al inquilino”, explicó Abatti.

Entonces, ¿Cómo tenemos que negociar el alquiler?

El contrato escalonado es el más utilizado y es en el que ya se ingresan los incrementos en el precio.

Por otro lado, hay que tener en cuenta los precios determinados por un tercero ante alguna modificación en el contrato. “Supongamos que en un contrato de locación comercial de cinco años, donde antes el plazo mínimo legal eran tres años -ahora es de dos-, se podía hacer recién a partir del tercer año. En cambio hoy lo podemos utilizar a partir del segundo semestre gracias al artículo 1134 del nuevo código. Este método es el medio más justo en el alquiler de mercado, ya que puede intervenir una inmobiliaria -una inmobiliaria por el inquilino, otra por el propietario y una tercera de común acuerdo- para fijar los aumentos y precios del contrato”, relató Abatti.

Asimismo, se refirió Abatti acerca de los contratos en moneda extranjera: “No sería posible hoy realizarlo, porque el artículo 765 del nuevo código establece que la moneda extrajera es una cosa, y la definición que da el código en el artículo 1187 dice que el alquiler debe ser un precio fijado en dinero y no en una cosa, entonces no sería alquiler”. Y agregó: “Pero podemos seguir pactando, indirectamente, en la cantidad necesaria de pesos para comprar esa cosa verde, que sería el dólar. Entonces, es a elección del locador”.

Finalizando el análisis, ante estas situaciones de contratación, ¿cuál es el plazo legal mínimo para avisarle al propietario para desistir del alquiler?

Según explicó Abatti, “tienen que transcurrir los seis primeros meses, en ese entonces el inquilino puede resolver anticipadamente el contrato, en cualquier momento. Antes, con la ley 23.091 tenían que avisarle con 60 días de anticipación. Hoy ya no existe más ese plazo. El inquilino puede decir ‘mañana me voy’ y se va. Para aquellas personas que firmaron un contrato donde la cláusula sea de retiro anticipado de 60 días, la realidad es que eso ya no sería válido, eso sí tiene que completar el pago del mes en curso”.

Precios altos y rentabilidad baja

Desde 2001, el costo de alquilar se multiplicó por 11, una evolución mucho menor que la de la inflación, pero para el inquilino es cada vez más difícil pagar, al tiempo que caen los resultados para el propietario.

En la Argentina actual se da una paradoja en el rubro de los alquileres, un tema que por estos días está en boca de muchos, porque ya tiene media sanción en la Cámara de Senadores un proyecto de ley que intenta regular el mercado de los alquileres. Esa paradoja es que para los propietarios la renta está en los valores más bajos de la historia, mientras que para los inquilinos pagar el alquiler cada vez se hace más cuesta arriba. Esto es producto de una distorsión que sólo puede darse en un país que ha trastocado los valores relativos de sus bienes.

Ser o no ser… propietario

¿Qué es entonces lo que avala el alquiler para el propietario? Según Rozados, no sólo es el alquiler lo que le ingresa, sino la revalorización del inmueble más la renta. “Sirve como inversión en la medida que es revalorización más renta. La revalorizacion tiene que ver con el valor del mercado del inmueble: en el último año el precio promedio de un usado aumentó 5% en la Capital Federal y los que están en obra y a estrenar se incrementaron 10% en promedio”, señala.

Miguel Ángel Boggiano, fundador de cartafinanciera.com, comenta que la renta que está teniendo un departamento después de impuestos y mantenimiento, está entre 2 y 3%. “Esto mismo, en Estados Unidos está entre 5 y 6%. Siempre hablando de departamentos estándares de real estate residencial. Claramente, el real estate comercial, industrial y de oficinas tiene hoy un rinde mayor, pero para acceder a ese tipo de inversiones se necesitan montos mucho más altos que los que tiene un inversor chico o mediano”, analiza el economista.

Boggiano observa que parte de la explicación de la paradoja de los alquileres tiene que ver con el atraso cambiario, que ha hecho que el metro de construcción se haya vuelto muy caro y afecte el precio de las propiedades. ¿Por qué? Porque empieza la competencia entre construir o comprar algo que ya está construido. Entonces, eso hace que el valor de lo construido suba.

“Hay otro problema, además, que tiene que ver con que el argentino no tiene prácticamente alternativas de inversión, e incluso en la época del cepo cambiario muchas instituciones como bancos se pusieron a construir su propio edificio. Insisto en que la poca alternativa de inversión ha hecho de que el argentino en su cartera personal tenga mucho más real estate que lo que se tiene en el resto del mundo”, afirma Boggiano.

Pero hay algo más extraño aún. Mientras que el aumento de los alquileres va por debajo del incremento de la inflación, a los inquilinos igualmente se les hace cada vez más pesado pagar su alquiler. Juan José Cruces, director del Centro de Investigación en Finanzas de la Universidad Torcuato Di Tella señala que, aunque los inquilinos se quejen, los alquileres en realidad han bajado en los últimos años en términos reales.

“Desde 2001, el nivel general de precios al consumidor se multiplicó por 18 (o sea, lo que costaba $ 1 en diciembre de 2001 hoy cuesta $ 18), mientras que los alquileres se multiplicaron por 11. Dicho de otro modo, no es correcto que los alquileres suban con la inflación; de hecho, han caído un 40% en términos reales desde 2001. El valor real de los alquileres ha caído tanto porque ha habido mucha construcción que los dueños ceden en alquiler ante la imposibilidad de vender tales propiedades a los precios que creen que valen”, indica Cruces.

Entonces, ¿por qué los alquileres siguen pareciendo caros para los inquilinos? “El motivo por el cual los alquileres parecen caros para los inquilinos es, en realidad, que los sueldos son bajos. Y ésto último pasa porque la productividad de la economía está estancada hace varios años”, responde Cruces.

“Por otra parte, desde 2001 los precios de los inmuebles se multiplicaron por 43 en pesos y por 3 en dólares. Los precios están muy altos por la combinación de una bajísima tasa de interés internacional y por el descrédito de los instrumentos tradicionales de ahorro -fundamentalmente durante el último gobierno-, y debido a la inflación y al prolongado default. La combinación de alquileres más bajos y precios más altos da una renta por alquiler inferior”, expresa Cruces.

Ahora bien, cada vez más gente se ve en la obligación de alquilar en la Argentina debido a que año tras año le resulta más caro poder acceder a su vivienda propia.

¿Por qué? Cruces da la respuesta: “En el promedio 1976-2001, un departamento de 60 metros cuadrados a estrenar costaba 48 sueldos de un joven profesional que trabajaba en una empresa de primera línea. Desde entonces, cuesta 75 sueldos. O sea, el principal bien que desean adquirir los jóvenes en su etapa de formación de la familia ha subido 50% en términos de las horas de trabajo propio necesarias para adquirirlo (un shock muy grande y muy negativo para las familias jóvenes)”.

En medio de esta coyuntura, aparece el proyecto de ley para regular los alquileres, que ya fue votado por los senadores y que propone, entre otros puntos, fijar un tope al aumento de los alquileres, permitir la rescisión del contrato en cualquier momento y fijar un plazo mínimo de tres años para los contratos.

Armando Pepe, presidente del Centro de Corredores Inmobiliarios y titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, dice que lo primero y fundamental a tener en cuenta es que una asociación de inquilinos quiere modificar al Código Civil, que fue sancionado en agosto pasado. “Eso no puede ser”, opina.

El punto más controvertido es el de la limitación al aumento de los alquileres. Según Pepe, era mucho más fácil derogar la prohibición de indexar. “Si se hace así se puede poner que los contratos serán indexados de acuerdo con los distintos índices que mide el Indec”, afirma.

De todos modos, Pepe concluye que “tal cual está el proyecto no se va a aprobar, porque el impacto que puede tener es que los propietarios aumenten de entrada el costo del alquiler. Pero lo que más nos preocupa es que se va a desalentar la inversión en mercado inmobiliario, porque ahora se quiere regular mucho más al sector. Se puede producir una retracción en la construcción, justo cuando se está pidiendo que arranque de una vez por todas esta industria”.

¿Cuál sería la solución para la paradoja de los alquileres que se da en la Argentina? Según Pepe, “lo que hace falta es un plan habitacional, porque se necesitan 3 millones de viviendas, de acuerdo al último censo nacional. En tanto y en cuanto más inquilinos pasen a ser propietarios, los alquileres van a bajar”.

Por su parte, Silvina García Larraburu, impulsora del proyecto de ley de alquileres, afirma que los argumentos que refieren al supuesto encarecimiento del valor en los alquileres no tienen un asidero real y surgen del lobby que pretende confundir a los actores involucrados. “Nuestro proyecto plantea una actualización acorde a parámetros reales, que se basan en un índice que promedia los niveles inflacionarios con las variaciones salariales”, dice.

García Larraburu enfatiza que, al proporcionar valores más transparentes de la evolución económica, los propietarios e inquilinos verán resguardados sus bolsillos y las operaciones contractuales se incrementarán. “Tanto propietarios como inquilinos buscan que se abone un precio justo”, concluye.

Extraído de www.cia.org.ar


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