El sitio de la construcción del sur argentino

Marzo 2015 - Año XXV
Panorama Inmobililario

La propiedad horizontal. Algunos tips a considerar

Por Ruben Miró - Martillero y Corredor Público

La principal característica de los altillos es que la altura de un local o habitación se aprovecha al máximo, duplicando y hasta triplicando la superficie, adecuándola como área de almacenaje, oficina, vestuario, taller, bodega, entre otros. Esta nota permite conocer más alternativas para lograr este tipo de soluciones constructivas.

C

uando hablamos de expensas o gastos comunes en los edificios de propiedad horizontal nos referimos habitualmente a las obligaciones que recaen sobre los condóminos -que suelen trasladar a los inquilinos, si se trata de propiedades de renta- y que consisten en los gastos regulares de mantenimiento y conservación, proveniente del uso y goce de las partes comunes.

Aparte de éstas -las comunes- existen las expensas extraordinarias, que generalmente se producen por mejoras, actualizaciones, reemplazos de instalaciones, etc.

Sobre la figura del Administrador recae el control de la contabilidad y los cobros proporcionales de las mismas.

El consorcio, al prestar conformidad con las tareas del Administrador, puede ser copartícipe de los daños y perjuicios entre los consorcistas si las acciones de éste reflejan pasividad y/o negligencia.

Conviene recordar que un consorcista individual no representa al consorcio; solamente se hace representar ante la Asamblea de propietarios.

Esta Asamblea toma desiciones y para cumplirlas se nombrará un representante legal, que debidamente apoderado contestará demandas sobre cuestiones impositivas, supresión de servicios públicos o privados, impugnaciones de las desiciones asamblearias, etc.

Cada título registral debería acompañarse post-compra del ejemplar del Reglamento de Copropiedad y Administración (el texto inserto en el primero nombrado dice que ya es conocido previo a la inscripción de dominio) ya que da nacimiento al Consorcio de Propietarios y lo transforma en un sujeto de derecho diverso de sus miembros componentes, con capacidad limitada pero con personalidad jurídica propia.

En definitiva, a la pregunta ¿Cuál es la finalidad del Consorcio de Propietarios?, la respuesta resumida es: “hacer posible la convivencia en propiedad horizontal”.

Las relaciones de vecindad en este ámbito deberán ser de armonía y mutua tolerancia, ya que cada condómino se encuentra limitado por la coexistencia de los derechos de los otros.

La ley ya determina lo prohibido: a) usos contrarios a la moral o buenas costumbres; b) aquello que esté en contra de la seguridad del inmueble (mercaderías peligrosas, combustibles, etc.); c) Perturbar con ruidos o cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos.

El otro protagonista en una propiedad horizontal es el encargado, que se encuentra a órdenes directas del administrador, siendo su función el cuidado, vigilancia y salvaguarda del edificio y sus moradores.

Más utilizado el nombre de portero, éste deberá poner en conocimiento del administrador las violaciones del reglamento de copropiedad y administración, y las que afecten la normal convivencia y seguridad del edificio.

En estos momentos especiales su función es indagar a visitantes sospechosos sobre sus motivos de acceso o permanencia en el edificio, pudiendo notificar la situación irregular a su jefe administrador o directamente al “911”; razón ésta para ubicar las comodidades de portería en el lugar más a mano posible del acceso.

Otra responsabilidad es el mantenimiento y aseo de las superficies comunes como palieres, ascensores, pasillos, veredas, etc. sin dejar de velar por la utilización regular y normal de los balcones, fachadas exteriores, marcos de ventanas, vistas y aberturas, por parte de los moradores del edificio.

Si el edificio demandare empleados para la conservación y aseo de las partes comunes del edificio, éstos responden al mismo de cualquier desperfecto o irregularidad ocasionada con motivo de ese ejercicio.

En el derecho español existe una norma que dice: “El encargado, atenderá con toda amabilidad a las personas que soliciten alguna noticia de los moradores, siempre que no sea de índole confidencial o afecte la dignidad de los mismos”.

Es de práctica que un copropietario exija la reparación de un espacio común o su mejora pero se equivoca en actuar individualmente, ya que solamente es el consorcio formado por cada uno de los copropietarios el que tiene el poder decisorio.

Este consorcio, a su vez, podrá ir hasta el nivel judicial si un copropietario realizara sin autorización una innovación de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio.

La titularidad dominial de un PH origina una indivisión forzosa que hace a su naturaleza, y cuya duración queda subordinada a la existencia de la construcción en el “terreno” común, por ello escapa a la voluntad de cada copropietario eximirse de la obligación que le es correlativa.

Los gastos comunes de las expensas crea una solidaridad de los consorcistas que se extiende en la locación de la unidad al locatario o inquilino; con diferencia a que si éste tuviera un reclamo solamente podrá presentarla en la Asamblea de Consorcio por el titular dominial de lo locado o con poder extendido por éste al locatario para que en su nombre asista a la reunión; y previamente habiéndose dirigido al Administrador para pedir en el orden del día la inclusión del tema de su interés.

Toda resolución adversa a un consorcista puede ser requerida su reparación, exclusión o nulidad con acto judicial, apelando con fundamentos claros en un plazo perentorio de diez días.

Las expensas extraordinarias son sumas aportadas para innovaciones y reformas, que buscan un mejor uso o mayor renta.

A diferencia de las ordinarias, necesita de la aprobación previa de los copropietarios, en tanto se trata de gastos indispensables, mientras que éstas dependen de la aprobación de la mayoría de los propietarios reunidos en Asamblea (más de la mitad sobre el total, en principio cada propietario tiene un voto).

Como su nombre lo indica, las expensas de carácter extraordinario ante la necesidad del consorcio de solventar gastos que están más allá del común de lo ordinario. Pueden crearse en base a un imprevisto de carácter no urgente; para reponer el Fondo de Reserva como consecuencia de haber tenido que recurrir a él para compensar un imprevisto de carácter urgente; o de acuerdo a una acción planificada (por ejemplo: pintar el edificio; realizar carpetas antihumedad en azoteas, modernizar ascensores; adecuar instalaciones de gas, etc.).

Los inquilinos no concurren con respecto a los gastos extraordinarios, como así tampoco a los correspondientes al Fondo de Reserva, ya que son fondos de capitalización exclusivos de los copropietarios.


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