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Febrero 2015 - Año XXV
Panorama Inmobililario

¿Cuánto costará alquilar en 2015?

Por Juan Patricio Costa

Por la inflación, los alquileres se ajustan cada 6 meses. Qué aumento tendrán los nuevos contratos y cuáles serán los precios de los alquileres son algunas de las incógnitas que se develarán con el transcurrir del año.

L

a escalada inflacionaria golpea duro al sector de la población que, al no poseer vivienda propia, se transforma en inquilino. Referentes inmobiliarios consultados por “El Destape” aseguran que durante el 2015 los precios de los alquileres variarán en torno a un 30%, con relación a los pautados en 2014.

En la actualidad, los ajustes por inflación en los contratos son semestrales, y alcanzarán un valor acumulado de hasta un 37% en dos años. Lo habitual era firmar con un ajuste anual, que en 2012 era del 20%, en 2013 del 25% y a comienzos de 2014, del 30%. A fines del año pasado, los propietarios que aceptaban una actualización anual de contratos, lo pautaban con un 35% de aumento.

“Hoy en día los propietarios prefieren hacer contratos con ajustes del 15% cada seis meses y, en menor medida, otros eligen un 35% anual”, señala María Teresa Sábato, de Toribio Achaval.

Claudio Rudecindo, de la Inmobiliaria Remax, explica que el ajuste semestral en los contratos comenzó a generalizarse en 2014: “Antes los ajustes se hacían anualmente, pero hoy son pocos quienes lo prefieren así. Por la inflación, la mayoría de la gente elige reajustar por semestre”. 

Pocos propietarios, muchos inquilinos

Según datos de la Dirección General de Estadística y Censos (DGEyC) del gobierno de la ciudad de Buenos Aires, casi la mitad de los tres millones de habitantes de la Ciudad no son propietarios. En los últimos 12 meses, el precio de los alquileres aumentó más de un 25%, de acuerdo a datos de la consultora Reporte Inmobiliario. La nueva modalidad de ajustes semestrales en los contratos se impone en el mercado y complica aún más la situación de los inquilinos. Este panorama se replica con la misma intensidad en las principales ciudades del interior del país.

Aunque la indexación está prohibida por ley, el ajuste de los alquileres es una práctica habitual en las transacciones inmobiliarias. “No puede figurar en el contrato porque no es legal, pero se calcula el monto total ajustado a la inflación y se lo desglosa en pagos semestrales”, precisa una fuente que prefiere no ser identificada.

Miriam Lepore, de Lepore Propiedades, aconseja la actualización cada seis meses porque “si el inquilino se va antes de tiempo” el propietario se encuentra “mejor cubierto” ante la falta de pago.

Pese a los elevados costos de los alquileres, para el presente año los especialistas proyectan una suba del 30%. Todos los agentes inmobiliarios consultados por “El Destape” coinciden en que el precio de la renta está por debajo de su punto de equilibrio y desfasado con respecto a la inflación.

“Hoy la rentabilidad de un alquiler es muy baja, una de las más bajas en 30 años”, asegura el arquitecto Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario.

Históricamente, la rentabilidad de los alquileres alcanzaba el uno por ciento mensual, explicó Augusto Trotta, de Trotta & Asociados Inmobiliaria. Pero actualmente la situación es muy distinta. Las fuentes consultadas advierten que en la actualidad los ingresos por mes que un propietario puede percibir por un alquiler están en el orden del 0,3 y el 0,5%.

Para Sábato, de Toribio Achaval, “en el pasado la renta de un alquiler era importante, se obtenía cerca de un 7% anual (del valor del inmueble)”. Y agrega: “La gente no está invirtiendo en pozo y eso se siente en la falta de oferta de alquileres”.

En tanto, Miriam Lepore señala que “desde hace un tiempo que los alquileres están muy bajos” y considera que “con un dólar no oficial a 13 pesos la renta es menor al 4% anual”.

“Los alquileres están baratos en relación a lo que vale un departamento. Si tenés que hacer una inversión de u$s 90 mil y después alquilarlo por 4 mil pesos, el negocio no rinde”, señala el empresario Jorge Toselli.

Trotta aporta más detalles: según su criterio, hay una sobrevaluación de los inmuebles por el aumento del dólar. “Después del cepo, se mantuvo el precio de una propiedad en dólares, con lo cual, si antes de la restricción cambiaria un departamento costaba 100 mil dólares, hoy sigue valiendo lo mismo, no subió el precio, pero como el dólar se disparó, en pesos el valor escaló demasiado y es por eso que decimos que está sobrevalorado”.

Frente a esta situación, y en un marco donde el salario no acompaña el aumento del dólar, el operador inmobiliario explicó que por esa razón “no se pueda aplicar el 1% de ganancia mensual en un alquiler, y hoy ronda entre el 0,3 y el 0,5%”.

“Es cierto que los alquileres están caros respecto del sueldo de un trabajador, pero no así de la rentabilidad que le deja a un propietario”, insistió, y aclaró que en general, en las operaciones de venta, el valor final por el que se compra un inmueble es entre un 15 y un 20% menos que el del precio publicado. “Los que estaban en cien mil dólares antes del cepo, hoy deberían haber bajado a 80 mil. Por eso, se sigue ofreciendo a cien mil, pero la operación termina cerrando más cerca de los 80 mil”, aseguró.

Poca oferta de alquileres por las dificultades para la compra de inmuebles

“Casi no hay oferta de alquileres, de ahí que no dejan de subir los precios, porque la gente no llega para comprar y no tiene acceso al crédito. Tenemos lista de espera para los alquileres. A veces ni los llegamos a procesar por sistema”, asegura Rudecindo.

“El mercado de alquileres está caliente, con una demanda muy importante. Hay poca oferta de departamentos de tres ambientes porque en los últimos años se construyó mucho de uno y dos ambientes”, remarca Gómez Picasso.

En la misma línea, Sábato agrega: “Apenas entra un departamento, si es bueno, se lo alquila rápidamente”.

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