El sitio de la construcción del sur argentino

Enero 2014 - Año XXIII
Panorama Inmobiliario

Precios de departamentos, cuotas de crédito y alquileres

por ReporteInmobiliario.com

Desde hace varios años, la diferencia entre los ingresos de los asalariados y las cuotas de los créditos para aquellos que califican, lejos de mejorar, se agravó. A los precios actuales, comprar una unidad de vivienda para quien tiene un ingreso medio es prácticamente imposible. En los últimos dos años el esfuerzo salarial para comprar un departamento aumentó en el orden de un 40%, mientras que la cuota de un crédito triplica, como mínimo, el costo de un alquiler. En este artículo, elaborado por ReporteInmobiliario.com se ahonda sobre una problemática que, como único palitativo tiene los acotados créditos del Pro.Cre.Ar

Y en Bahía Blanca ¿Cómo andamos?

Como nota particular, podemos mencionar que el aumento del costo de construcción del m2 del modelo C-3 (edificio en altura) calculado por Obras & Protagonistas entre dic. de 2011 y dic. de 2013 fue del 58,30% (pasó de $ 4241,55 a $ 6714,70), mientras que la actualización de un sueldo básico de empleado de comercio fue del 73,32% (pasó de $ 3044,25 en nov. de 2011 a $ 5276,22 en nov. de 2013).

Lo que pasó a tener mucha mayor incidencia fue el valor de los terrenos sobre los cuales se realizan las construcciones, que encarecieron notablemente el valor de las propiedades.

L

a remanida frase “los precios suben por el ascensor mientras que los sueldos lo hacen por la escalera” ya no es aplicable al mercado inmobiliario. Este axioma, al que se suele recurrir para graficar la mayor velocidad a la que aumenta un producto con relación al ingreso de quien necesita o podría adquirirlo, ha dejado de tener vigencia dentro del mercado inmobiliario pero no porque no exista una velocidad diferencial entre los valores de los inmuebles y los ingresos medios de la población, sino porque la velocidad de elevación de un “ascensor” ya no representa cabalmente el vertiginoso ritmo al que han subido los valores de las viviendas durante los últimos dos años en Argentina.

Sucede que, medidos en pesos, los valores de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires se incrementaron en el orden del 130% en dos años, superando así holgadamente en la actualidad en más del doble de su cotización en noviembre de 2011. Mientras tanto, el ingreso medio de los trabajadores registradores en la ciudad de Buenos Aires se incrementó en un nada despreciable 62,9%, según cifras del INDEC. Pero, por ende, de la relación de ambas variables surge que para un trabajador medio de la ciudad de Buenos Aires, hoy resulta mucho más difícil aún que dos años atrás acceder a la compra de una vivienda.

Valores de departamentos y salarios

En la fuerte dolarización del mercado, puede explicarse, tamaña evolución diferencial entre precios e ingresos. Las restricciones al acceso a la compra de dólares billete en el mercado oficial hace dos años que hicieron surgir un mercado paralelo, ilegal o blue, trastocaron el valor de la unidad de medida de las tasaciones en el mercado.

Así, mientras que el peso se devaluó oficialmente en un 41%, el valor del dólar tomado de referencia en las operaciones inmobiliarias se incrementó en un 131,76% pasando de 4,25 a los 9,85 que cotiza en el mercado marginal. En el mismo lapso en términos generales los valores de cotización de los departamentos usados sufrieron leves disminuciones en dólares e incluso alguna apreciación según su localización, lo que generó que en pesos sus valores se apreciaran en proporciones semejantes al desdoblamiento virtual de facto de la cotización del dólar que toma como referencia el propietario del inmueble. Dentro del barrio de Recoleta, por caso, la cotización media de un departamento de 3 ambientes aumentó en un 124% mientras que en el barrio de Congreso la apreciación en moneda nacional alcanzó el 140%.

Mientras tanto, la remuneración neta promedio registrada para la ciudad Buenos Aires, según datos del INDEC pasó de $ 5629 en el segundo trimestre del año 2011 a $ 9.166 para el mismo período del corriente año. Así según los datos del INDEC la apreciación en el ingreso medio registrado en la ciudad fue en dos años del 62,83%.

Esta acentuación del desbalance entre la evolución de la cotización de los departamentos y de los ingresos en pesos, hizo que en dos años el esfuerzo salarial necesario para la compra de una unidad aumentara en el orden del 40%. Así, de los 9,1 años de sueldos íntegros que había que destinar para comprar un departamento de dos dormitorios usados en Recoleta hay que destinar, en la actualidad, 12,7 años; mientras que en Nueva Pompeya, dos años atrás hacían falta 5 años de ingresos y en la actualidad habría que sacrificar 2,3 años más del total del ingreso mensual promedio de la ciudad para adquirir el mismo inmueble.

Según el barrio de que se trate, deberán destinarse entre casi 1,5 y algo más de 2,5 sueldos medios para comprar un m2 de un departamento usado medio a los valores de cotización actuales. Visto a la inversa, destinando íntegramente un ingreso promedio registrado de la ciudad puede comprarse 0,39 m2 en Recoleta, 0,45 m2 en Palermo, 0,53 m2 en Caballito, 0,59 m2 en Flores, 0,60 m2 en Congreso, 0,63 m2 en Parque Patricios y 0,69 m2 en Nueva Pompeya.

¿Crédito hipotecario?... Bien. Gracias

El incremento de la brecha entre ingresos y valores de propiedades dentro de una economía con tasas de inflación elevada, dificulta aún más la posibilidad de acceder a un crédito para la compra de una vivienda. Si bien el crédito hipotecario dentro del sistema financiero argentino es una materia pendiente en la última década, durante los últimos dos años calificar y poder pagar la cuota que insume la compra de una vivienda se tornó imposible para un asalariado medio.

Las cuotas para financiar entre el 70 al 75% del valor total de un departamento de 3 ambientes en la ciudad usado, superan en la mayoría de los barrios en un 50% al sueldo promedio, duplicando con creces al ingreso medio registrado en la ciudad si se trata de las localizaciones más valuadas de Buenos Aires.

Así, para la compra de una unidad usada de 60 m2, recurriendo a un crédito a tasa fija a 20 años en el Banco Ciudad, se deberá abonar una cuota del orden de los 21.000 pesos mensuales si el departamento elegido se ubica dentro del barrio de Recoleta o casi 15.000 mil si la vivienda seleccionada se encuentra dentro de la geografía del característico barrio de clase media de Flores.

En el caso que el tomador del crédito quiera comprar un departamento de ese mismo metraje en Nueva Pompeya, el Banco Ciudad cuenta con una línea específica a menor tasa para viviendas en el sur de la ciudad lo cual, sumado a un menor valor de la unidad, redundará en una cuota de $ 9.275 al mes durante 20 años. En este último caso la cuota es muy similar al sueldo promedio de la ciudad, de $ 9.166, mientras que en Flores la cuota resulta un 60% superior y en Recoleta se ubica por encima del 130% del ingreso medio mensual.

El interesado en comprar una unidad de 3 ambientes en Capital Federal y financiar el 75% del monto total del precio del inmueble no podrá recurrir al apoyo crediticio tradicional del Banco Hipotecario ya que el monto máximo a financiar por este banco es de $ 500.000. Así, esa suma alcanzaría para financiar hasta un poco más del 35% del valor de una unidad de tres ambientes promedio en el barrio de Recoleta o un 62% de un departamento de las mismas características en Nueva Pompeya. En el caso de financiarse por el monto máximo de 500 mil pesos a 240 meses con tasa fija, la cuota inicial a abonar será de $ 9.863,79, que surge de aplicar una tasa nominal anual del 21,50% y un costo financiero total del 26,14%. Para acceder a calificar a esta línea crediticia se deberán justificar ingresos del orden de los $ 32.500, o sea más del triple del ingreso de un asalariado registrado en la ciudad. Por otra parte, el Banco Hipotecario financia un porcentaje menor del valor total del inmueble ya que cubre hasta el 70% de ese monto.

De requerir un crédito en el Banco Nación, habrá que considerar que sus líneas de financiamiento hipotecario tampoco aplicarían a la hora de financiar en todos los barrios para la compra de un tres ambientes ya que si bien el valor máximo admisible de la propiedad a comprar, autorizado por el banco, llega a 1.500.000 pesos, el monto financiable no puede exceder los $ 700.000. En ese caso tomando el monto máximo por ejemplo para comprar un departamento en el barrio de Flores la cuota inicial a pagar sería de $ 9.965, debiéndose justificar ingresos por $ 33.096 al mes. Los tres primeros años de este crédito son tasa fija y los diecisiete restantes a tasa variable.

El modelo: más inquilinos y menos propietarios

Tampoco durante el transcurso de este especial período de dos años tomado como referencia, los alquileres de los departamentos se quedaron quietos, aunque en este caso acompañaron en su ascenso por la escalera a los ingresos y no al vertiginoso aumento de los precios de venta en pesos de las propiedades.

Así, el alquiler de un departamento de 3 ambientes medio usado se incrementó entre un 47 y un 57% en dos años, según el barrio. Estas tasas de aumentos se ubican algo por debajo del incremento del ingreso registrado por el INDEC del 62,9%.

Si bien actualmente, los alquileres insumen entre un 30 a un 50% de un sueldo promedio de la ciudad de Buenos Aires para el caso de un departamento de 3 ambientes, el esfuerzo salarial para el pago de un alquiler se redujo con relación a dos años atrás demandando entre un uno y un cinco por ciento menos del porcentaje de sueldo que se debía destinar en 2011 para el pago del alquiler.

Así las cosas, lo que se paga de alquiler mensual por un departamento es entre una quinta y una tercera parte de lo que debería abonarse mensualmente por la cuota hipotecaria del mismo departamento, por una financiación del 75% del valor total del mismo. Invirtiendo los términos se puede afirmar que el canon mensual de la hipoteca es entre tres y cinco veces más caro que un alquiler, haciendo innecesario explicar el porqué del título del título de esta última parte del informe.

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