El sitio de la construcción del sur argentino

Septiembre/Octumbre 2013 - Año XXIII
Opinión

Bahía Blanca puede ser una ciudad segura, sólo falta la voluntad política

por Cr. Osvaldo Omar Meloni

A pocos meses del “Cromagnon Rosarino”

A dos meses de la explosión

Por estos días se cumplen dos meses de la terrible explosión sucedida en el complejo de departamentos situado en pleno centro de la ciudad de Rosario. La sola existencia de 22 víctimas fatales hace incalculable el impacto de esta tragedia. Si a ésto le sumamos los heridos, tanto en ocupantes, como transeúntes y los mismos agentes de defensa civil, bomberos y personal médico, el operativo montado, los daños materiales, la posterior reconstrucción, nos encontramos con un efecto devastador también desde el punto de vista económico. Y no dejamos de considerar en esto el efecto social del “día después” que, si bien ya no tiene tanto espacio en los medios, los que sufren no han mitigado sus carencias.

Hace días titulaba un diario rosarino: “La tragedia ocurrida el último 6 de agosto desató una especie de psicosis colectiva en la población, que agotó el stock de reguladores de gas existente en la ciudad. Hoy en Rosario es prácticamente imposible conseguir ese artefacto para los edificios de altura, elemento sobre el cual trabajaba el gasista Carlos García, momentos previos a la explosión que causó numerosas víctimas y daños materiales de magnitud.”

Idéntica situación estamos viviendo en Bahía Blanca, en donde los servicios de los gasistas y plomeros han aumentado más del 100% los precios en los últimos veinte días. Ello acompañado por la repentina acción “preventiva” de la empresa Camuzzi que ha cortado el suministro no sólo a edificios, sino a emblemáticos lugares como el Hotel Austral y el Club Argentino.

¿Qué pasa en Bahía Blanca ?

Quien suscribe la presente, desde el Micro “Reunión de Consorcio” que se emite en Radio Continental, viene advirtiendo sobre la necesidad de una actuación conjunta de todos los actores de la propiedad horizontal en un foro de seguridad, que debería ser motorizado por la Comuna de Bahía Blanca.

No basta con la redacción apurada de ordenanzas y de procedimientos burocráticos, ante una ciudad apabullada y desorientada. Hay más de quinientos edificios en la zona céntrica de Bahía Blanca, y de ellos la gran mayoría fueron construidos entre las décadas del ‘60-’70 a los ‘80. Es decir, que tienen más de 30 años de vida. Fueron construidos bajo normas que hoy se han modificado, pero no son construcciones “truchas”. Es más, muchos de esos edificios ya han modificando redes e instalaciones, lo cual se hace con mucho esfuerzo.

Es necesario recordar que los edificios céntricos reúnen, en su mayoría, a un sector poblacional de mediano nivel adquisitivo, sector profesional y comerciantes, pero la mayoría ya jubilados. También hay muchos edificios construidos en la década del setenta en planes oficiales para obreros.

Este sector hoy resulta el más castigado por la situación económica. Los incrementos de las expensas comunes, generados por factores exógenos a la voluntad de los consorcistas (v.g. salarios que se deciden en Buenos Aires, tarifas que son aumentadas sin ninguna relación con los ingresos, costes de servicios y reparaciones, etc.). Todo ello mientras tanto los salarios de los ocupantes han disminuido, en valores relativos, y hasta tenemos un amplio sector de desocupados o subocupados en los mismos.

Por cierto que hay edificios nuevos, ocupados por un sector poblacional tipo “ABC1”, pero son los menos. Además, los edificios nuevos ya vienen construidos bajo las nuevas normas en sus instalaciones. Ellos no están comprendidos en este análisis.

Hasta ahora la presencia oficial solo se ha manifestado desde la creación de nuevas ordenanzas: plan de evacuación y simulacro, numeración braile, puertas de ascensores, mantenimiento de fachadas, etc. A todas ellas nos hemos tenido que ir adecuando, con un muy importante gasto e inversión. Sumemos los requerimientos de las compañías de ART, como por ejemplo el encintado de escaleras, iluminación de emergencia, etc. La Comuna, lamentablemente, hace inspecciones y las mismas dejan mucho que desear. Nosotros, aunque este no es el caso concreto, tenemos en discusión en el Tribunal Correccional, absurdas pretensiones sobre habilitación de ascensores en edificios que tienen Final de Obra Municipal, luego de tener que pasar –inútilmente– por el Tribunal de Faltas.

¿Qué hacer para evitar gastos inútiles y llevar tranquilidad?

Por eso lo que nos hemos planteado, es no sólo quejarnos, que es un derecho constitucional, sino elevar una solución o –por lo menos– una idea de solución que sea a la vez preventiva y ejecutiva ante una problemática que –estimamos– debe ser necesaria para mas de 100 edificios en Bahía Blanca.

Con el total apoyo del Consejo Profesional de Ciencias Económicas y el Colegio de Graduados, en donde tenemos en formación un Grupo de Estudios de Propiedad Horizontal, he ensayado una metodología de acción, la cual esbozaré en esta nota.

Debo dejar aclarado que, sobre este tema conversé con algunos referentes políticos de Bahía Blanca, pues el esquema que propongo necesita un soporte legislativo de Ordenanzas y de Leyes Provinciales para poder funcionar.

Luego de esos marcos legales hay que reglamentar el funcionamiento del mismo, cosa que le corresponde al Ejecutivo Municipal, en salvaguarda de los intereses comunes.

Esquema necesario:

  • Creación de un Organismo de Control, integrado por Administradores, Empresa Prestataria Camuzzi, Sindicato de Trabajadores de Edificios, Defensa Civil, Colegios Profesionales, Cámara de Gasistas Matriculados.
  • Creación de un fideicomiso financiero para generar y brindar los fondos necesarios para las reformas y adecuaciones, integrado por el Banco de la Provincia de Buenos Aires, Compañías de Seguros, Organismos de Control Estatales.
  • Apertura de un registro de proveedores, con empresas o unipersonales, debidamente inscriptos, con la asistencia de un Matriculado de Primera Categoria, y legajo de antecedentes.

Funcionamiento del Sistema Propuesto:

Primera Fase:

El Organismo de Control realiza un relevamiento y la determinación de cuales edificios necesitan adecuaciones.

Se establece el plan de trabajo y las inversiones necesarias en los sectores comunes (Reguladores - Montantes - Distribución hasta medidores - Sistemas de Ventilación).

En lo posible, y en segunda instancia, relevamiento de sectores propios (es decir interiores de los departamentos)

Segunda Fase:

Se abre un Registro de Empresas (pueden ser unipersonales) con matriculados de primera categoría.

Se presentan antecedentes de capacidad técnico-financiera (similares lineamientos para cualquier obra pública).

Se realiza, por sorteo público, la adjudicación de los trabajos para cada edificio relevado, entre estas empresas preseleccionadas.

Tercera Fase:

La ejecución de la obra es supervisada directamente por los inspectores de la empresa prestataria (Camuzzi).

El Organismo de Control oficia de arbitro y nexo con el Administrador del Consorcio afectado.

La empresa cobra el importe total, por via de certificaciones, en el Banco de la Provincia de Buenos Aires, con fondos suministrados por el fideicomiso.

Cuarta Fase:

Hay que crear un sistema por el cual se puedan “caucionar” o “titularizar” parte de las expensas comunes, de modo de que el Fideicomiso Financiero pueda recuperar los fondos prestados.

Los financiamientos podrán ser hasta sesenta meses, y deberán prever ampliaciones a los particulares para poder efectuar las modificaciones y mejoras de los departamentos en la parte interior.

Mientras dure el financiamiento se bonificarán los impuestos municipales y provinciales, en un 50% para la general, y en un 100% para jubilados y para vivienda única.

Conclusiones:

Aún no se conocen en su totalidad las cifras totales de lo que “costó” a Rosario y al País la explosión de agosto. Seguramente cuando las conozcamos nos asombraremos. Parte de esa cifra será absorbida por los seguros, pero el resto saldrá del erario público. Más todos los daños y efectos colaterales que no se podrán medir de forma inmediata.

Nuestra propuesta, si bien necesita fondos del estado, es una propuesta coherente para que no tengamos más problemas y que todos podamos realizar con seguridad las reformas necesarias.

Obviamente que no es fácil de instrumentar, pero todo se puede si hay voluntad política para hacerlo. Por otra parte es fácil criticar sin ofrecer soluciones.

En forma particular, en mi actividad de Asesor de Consorcios y Administrador de varios edificios, estoy cansado de quejas sin propuestas. Por lo tanto, en esta oportunidad me quiero poner a disposición para buscar soluciones. De igual modo están dispuestos los colegas del Consejo Profesional, así manifestados por el presidente del mismo.

Creemos que a esta propuesta se pueden sumar también los Colegios de Abogados, en la búsqueda de encuadres legales, y los Consejos de Ingenieros y/o Técnicos, para dar formato práctico. Obviamente que será necesario, también, que Camuzzi acceda a sentarse en la mesa del diálogo.

Por todo lo anterior, expresamos que no basta solamente con cerrar la llave de paso.

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