El sitio de la construcción del sur argentino

Julio 2013 - Año XXIII
Panorama inmobiliario

El financiamiento, la clave para el acceso a la vivienda propia

por Dr. Augusto César Acuña | extraídode Reporteinmobiliario.com

Hoy es, para muchos argentinos, una utopía el poder acceder a comprarse su primera casa o departamento. Si lo analizamos en las grandes ciudades, con valores crecientes en los últimos años ésto se profundiza.

L

a clase media es, sin dudas, la más complicada y necesitada de financiamiento para pasar de inquilinos a propietarios. Con el salario en vías de recomposición, pero sin posibilidad de ahorro a largo plazo, la clase media busca refugio en autos 0km, electrodomésticos, tecnología o paquetes turísticos, todo financiado en cuotas. Pero la posibilidad de ser “dueño” es cada vez más lejana o difícil.

En la última década se recompuso el ingreso del segmento medio en términos nominales, aunque en menor medida en términos reales, determinando la necesidad de acceder a la vivienda como una expectativa de inversión inconclusa. Los promotores del “boom” de la construcción de los últimos años fueron inversores y ahorristas que ya acumulaban varias propiedades o capitales disponibles para invertir. Los sectores medio-alto y alto fueron los “ganadores” de la década, logrando apalancar el gran desarrollo de fideicomisos desde pozos o desarrollos de barrios cerrados.

Estas conclusiones surgen del cruce de informes producidos por el Censo de 2010, la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) de la Dirección de Estadística porteña y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV). De esta encuesta se desprende el crecimiento de inquilinos vs propietarios: en los últimos diez años, la “masa de inquilinos” de Capital Federal creció más de un 50%. Hoy, más de uno de cada tres habitantes de la ciudad no es dueño de su casa.

Pese a su relativa corta vida -pues apenas transcurrieron menos de 17 meses desde su puesta en vigencia- el cepo cambiario hirió gravemente al sector inmobiliario, que no logra recuperarse, pese a las alternativas que se ofrecen para la compra de viviendas en pesos. El derrumbe en el total de las escrituras firmadas es una prueba más que elocuente de que la actividad sufrió el golpe y va atravesar un plazo de transición hasta poder estructurar un negocio todo en pesos. Igualmente, necesita el negocio inmobiliario, como cualquier negocio de plazo, previsibilidad o reglas claras para poder consolidarse.

El cepo cambiario es una consecuencia de problemas macroeconómicos, un antibiótico a problemas estructurales, pero al cual los desarrolladores lograron adaptarse rápidamente, pasando a estructurar sus negocios en pesos, por canje u otros esquemas, pero el factor clave es el financiamiento como oxígeno necesario para el despegue del sector más dinámico (luego del Agroindustrial) de la economía Argentina.

Si el sector inmobiliario dependiera del 5% o 10% de la población -el sector inversor por excelencia que fue el gran impulsor de proyectos inmobiliarios en los últimos años- estaría limitado su crecimiento a captar un inversor más cauteloso y más exigente en sus inversiones a lo que era hace 3 ó 4 años.  Para mejorar la capacidad de los desarrollos, ante la inexistencia o poca cantidad de créditos hipotecarios para compradores o incluso para desarrolladores, es el propio desarrollador el que tendrá que poner en la mesa una financiación que se adapte al gran mercado potencial que son la clase media e incluso los inversores con alto ingreso que necesitan también que le mejoren el financiamiento de los proyectos.

Si tenemos en cuenta que sin la ayuda de ningún crédito, una persona de ingreso medio debería entregar la totalidad de su salario durante casi 40 años para la compra de un departamento de 3 ambientes (60 metros cuadrados). El 20% que más gana, en cambio, debería cederlo en forma completa durante 4 años para adquirir la misma vivienda, son aspectos a tener en cuenta en los futuros desarrollos.

Para pensar en proyectos para la clase media debemos tomar la capacidad de pago de la misma y poder estructurar financieramente el desarrollo para que con un mínimo anticipo (del 10 al 15%) y una gran cantidad de cuotas (48 a 180) permita acceder a viviendas a una gran cantidad de potenciales inversores que estarían dispuestos a ingresar si el fideicomiso o la sociedad que lo estructuró lo posibilita. Generar fideicomisos al costo, de mayor plazo, debería contemplar esquemas de reducción de costos, acopios, pagos en cuotas a proveedores, canjes y otros esquemas que posibiliten su implementación.

La clave nuevamente: el financiamiento. Ya sea que el Estado comience a ver a este sector como un verdadero ciudadano, como que los bancos comiencen a involucrarse con los desarrolladores en mejorar el financiamiento, será mientras tanto el desarrollador el que deberá adaptarse al mercado que le toca para poder continuar con su gran aporte: ser un financiador del desarrollo inmobiliario Argentino.

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