El sitio de la construcción del sur argentino

Mayo 2013 - Año XXIII
Panorama Inmobiliario

Dolar Billete mata Ladrillo

Extraído de ReporteInmobiliario.com

Cuotas en pesos con plazos elongados y superficies acotadas, nuevas zonas y nuevos productos son algunas de las fórmulas a aplicar para captar la demanda, a pesar que por estos días el dólar pareciera vencer en la competencia contra el ladrillo. Otros prefieren apostar a la diferenciación por calidad y marca. En el presente artículo se brindan detalles del Seminario Perspectivas Inmobiliarias “Economía & Real Estate”, organizado por Reporte Inmobiliario.

A

estas alturas nadie niega los problemas por los que atraviesa el sector inmobiliario en la Argentina. Problemas que comienzan a traducir sus efectos en la actividad de la construcción privada, repercutiendo en forma directa e indirecta en los niveles de empleo. Los efectos de distorsiones macroeconómicas ya resultan indisimulables en el mercado de inmuebles usados, a pesar de la restricción al acceso a las cifras oficiales de escrituras. La realidad por la que atraviesa actualmente el sector y sus preocupaciones quedaron plasmadas de manera contundente en el IX Seminario “Economía & Real Estate” organizado por Reporte Inmobiliario el pasado 22 de abril en la ciudad de Buenos Aires.

Caída de la balanza comercial, alta emisión de pesos y reducción de reservas en dólares, entre otras variables, potenciadas por la restricción del mercado de cambios, provocan que el dólar, como opción, aún siendo marginal, sea preferido frente al ladrillo.

“Dólar billete, mata ladrillo”, así lo graficó el economista Pablo Lara, director de la Consultora Estrateco, quien agregó, además, que frente a un escenario de tipo de cambio “libre” ascendente se genera una creciente dificultad para definir el precio del metro cuadrado.

Así, según el Lic. Lara, actualmente por liquidez y brecha ascendente el dólar billete renació como competidor para la inversión inmobiliaria, reduciendo el conjunto de agentes económicos que quieren participar del negocio del real estate. Sin embargo, dependiendo del horizonte que maneje cada inversor, el negocio inmobiliario tiene sustentabilidad. “No es lo mismo el corto que el largo plazo”, añadió.

Con respecto a la actividad de la construcción, el Lic. Pablo Lara indicó que atraviesa un momento de crecimiento nulo pero aún con niveles de actividad elevadísimos en términos históricos por la inercia de proyectos ya iniciados, observándose actualmente un mayor nivel de caída en la superficie a edificar que en los m2 que se hallan en ejecución.

En ese sentido, el Arq. José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, anticipó los datos de caída en la superficie de obras nuevas reflejados en los permisos de construcción de la ciudad de Buenos Aires para el primer bimestre del año 2013. “Según datos del Gobierno de la ciudad, los m2 registrados disminuyeron casi un 84% con respecto al mismo período del 2012. Ante la magnitud de la caída solicitamos la ratificación de esta situación al GCBA” adelantó el arquitecto Rozados, datos que luego fueron confirmados por la Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno de la Ciudad.

A su turno, Mariano Lamothe, economista de la Consultora Abeceb, identificó como la etapa de “la escasez” al momento por el cual hoy atraviesa la economía, caracterizada por un pobre crecimiento, con tendencia al estancamiento y con inflación de dos dígitos. Con respecto a la política monetaria y cambiaria, a las cuales el mercado inmobiliario resulta altamente sensible, el Lic. Lamothe expresó “La política monetaria está supeditada a la fiscal. El exceso de liquidez y la incertidumbre empujan a un salto del ‘blue’. El gobierno debe replantearse su acercamiento al mercado paralelo y al mismo tiempo diseñar una estrategia para moderar el avance de los precios”. A modo de resumen el economista de Abeceb se preguntó: “¿Dónde van los pesos que sobran en la economía? Hacia plazos fijos, dólar blue, turismo e inflación” se respondió. “La actividad económica aún no acusa recibo. Los canales señalados están a la cabeza. ¿Cómo sigue? La política comercial no va a ayudar. El cepo y las tasas reales negativas jugarían a favor, pero el grado de incertidumbre es elevado y las reservas en baja no ayudan a acotarlo” añadió Lamothe.

Concretamente, con respecto a la actividad de la construcción y al mercado inmobiliario, Lamothe también coincidió con Lara. “Lo que tenemos es un fuerte descalce de oferta y demanda. El dólar blue indeterminó los precios del sector y se posicionó como un activo que empezó a competir con el sector”, expresó. “A futuro esperamos que la demanda y la oferta se vayan adaptando a las nuevas condiciones imperantes, por lo menos en el sector de la construcción. Al inmobiliario le llevará más tiempo. En lo que no hay duda es que los controles cambiarios vinieron para quedarse”, concluyó el Lic. Lamothe.

Mesa debate

La mesa debate que cerró el seminario fue protagonizada por un panel sumamente heterogéneo, compuesto por siete activos participantes del negocio inmobiliario de distinta escala, perfil, localización de negocios y/o producto, con el fin de poder obtener un panorama no sesgado y lo más amplio posible. Por unanimidad se aceptó la retracción que vive en general el sector y se esbozaron distintas estrategias para enfrentarlo.

A continuación se comparte, siguiendo el orden en el cual expusieron, los principales conceptos de cada participante:

Arq. César Crespi - César Crespi y Asociados

“Nuestro estudio básicamente apunta a un target de proyectos medianos, de entre 2.000 y 6.000 m2. En la última década hemos desarrollado más de 20 proyectos, en el corredor norte de la ciudad y en el oeste del Gran Buenos Aires, llevando a cabo en promedio unas seis obras al año si tenemos en cuenta que el período de construcción es de 36 meses desde que se compra el terreno hasta que se termina.

Con respecto a proyectos futuros, hoy estamos con muy pocos, uno o dos proyectos que no nos animamos a iniciarlos debido a la incertidumbre actual. La mayor parte de los emprendimientos que realizamos fueron en terrenos de 8,66 ó 10 metros de frente, con departamentos de uno, dos y tres ambientes que fueron el producto de moda del período 2003-2012, constituyendo el refugio de ahorro de los inversores particulares, o de aquellos que sacaron su plata del corralito, de la clase media y media-alta que tenía cierta capacidad de ahorro. Hoy el ladrillo compite con el dólar. La gente vuelca sus pesos remanentes a la compra dólares y guarda o atesora los que tenía previstos para inversiones inmobiliarias, desfinanciando al sector.

En cuanto a los precios en todo este corredor norte, que es el que más se ha desarrollado, no podemos asegurar que la baja haya sido importante. Nosotros pensamos que las contraofertas fluctuan entre un 5 o 7%, lo que ocurre es que nadie compra y nadie vende, porque el que vende, el que invirtió sus dólares en los últimos años, hoy no quiere resignarlos, y el que dispone de liquidez para comprar quiere hacer valer esos dólares, entonces estamos en una situación trabada que hace que el mercado esté complicado. Donde sí notamos que hubo una baja importante, de hasta el 15%, es en las zonas más periféricas de la ciudad y del Gran Buenos Aires, y esto ocurre porque el público que consume esos productos ha visto erosionada su capacidad adquisitiva.

Nosotros categorizamos a los proyectos en dos tipos: los estándar y los diferenciales. Los primeros son aquellos que se desarrollan en terrenos simples o de doble frente, en el corredor norte, Caballito o Villa Urquiza, y que son los que actualmente están más complicados. Se trata de fideicomisos al costo o que se intercambian metros cuadrados por terrenos. Los proyectos diferenciales son los que se llevan adelante en ubicaciones privilegiadas y, actualmente, requieren de nuestra mayor atención. Estamos convencidos que éstos aún tienen un gran margen de desarrollo.

En estos proyectos están los que se financian totalmente en pesos y los que se financian parte en pesos, parte en dólares. Los que son 100% en pesos son los que en general los desarrolladores han comprado fracciones de tierra importantes, donde las incidencias fueron bajas y hoy les permite especular con poder vender a todos al dólar oficial o recibir todo en pesos.

Los argentinos tenemos una natural inclinación a invertir en ladrillos, por ello hay que ayudarlos con este tipo de proyectos. Si bien el mercado está más complicado que hace unos meses, no queda otra que seguir y ser creativos. Resulta muy difícil porque hay que trabajar sobre los flujos de fondo, sobre la relación pesos-dólares, sobre la ingeniería de cómo se conciben estos proyectos.

Desde nuestra óptica vemos que hoy la actividad pasa por el lado de estos proyectos diferenciales. El desafío consiste en cómo captamos los pesos que están dando vueltas en el mercado, antes que se vayan a un plazo fijo o a comprar dólares.”

Marcelo Di Mitrio - Di Mitrio Propiedades

“Di Mitrio Inmobiliaria es una empresa familiar con 35 años en el mercado, que transita actualmente por la tercera generación. Si bien desde nuestros inicios desarrollamos la actividad en los barrios de Catalinas Sur y La Boca, en 2006 abrimos una sucursal en San Telmo y expandimos nuestra área de atención. Nuestro negocio se sostiene un 90% en inmuebles residenciales y un 95% en usados, con lo cual la problemática del usado nos impacta de manera importante.

Actualmente podemos decir que estamos sobreviviendo, en un contexto general de incertidumbre. Si tomamos el primer trimestre de 2013, contra el mismo período de 2012, en términos de cantidades vendidas podemos hablar de bajas de un 60 al 70%, lo cual es muy significativo.

¿Cómo seguimos? Sería interesante pensarlo en un análisis FODA. Entre las amenazas detectamos el incremento del dólar “blue” del 70% entre abril del año pasado y abril de este año, una brecha que supera el 60% y que nadie se anima a afirmar cómo terminará. Lo importante radica en detectar las oportunidades. Para las inmobiliarias con una estructura como la nuestra, me parece que la oportunidad está en sobrellevar esta coyuntura y prepararse para una reversión del ciclo, que no sabemos cuándo pero va a ocurrir. Insisto sobre lo organizacional, hay mucho por trabajar puertas adentro para ser eficientes y ganar mercado.

Seguimos siendo dueños de nuestro destino y hay que trabajar para pasar este momento. Durante los últimos 30 años el mercado de las compraventas de inmuebles cambió de mil formas, ajustándose por precio y no por cantidad. La situación actual sale de esa lógica, producto que, a mi entender, se atacó más una cuestión de precio que una cuestión fundacional del mercado inmobiliario que es la moneda.”

Alberto Sucari - Ecocheras

“Las cocheras en este momento, y desde hace 5 años, vienen creciendo tanto en precios como en demanda. Se trata de un mercado que está sin oferta suficiente. Por ejemplo, durante el último año se han patentado, solamente en la ciudad de Buenos Aires 130 mil coches y no se han construido ni la décima parte de las cocheras para esos vehículos, además de los que ya están en la calle. Creemos que las cocheras son un excelente negocio y por ello nos estamos dedicando a ellas, además de trabajar en el armado del negocio donde juntamos a propietarios de terrenos, desarrollistas, constructores e inversores y generamos nuevos estacionamientos que son proyectos que van a salir durante este año. Estamos buscando, también, desarrollistas que estén dudando si lanzarse con un proyecto o no para que nos entreguen las cocheras de sus proyectos y de esa manera puedan fondear una parte del terreno o una parte de la construcción siendo ésto quizás el empujoncito que necesitan para lanzar el desarrollo.

Nosotros hace rato que dijimos que se rompió un paradigma, salimos entonces a buscar y vendemos en pesos todo. Desde el pozo todo en pesos y en cuotas y eso nos permitió estar en el mercado. También tenemos a favor que las cocheras, dentro de los bienes inmuebles, constituyen el bien más líquido porque son el de menor valor y por lo tanto, en una pirámide de capacidad de compra, es donde más cantidad de inversores hay.”

Pablo Brodsky - Predial Propiedades

“Cuotitas Predial es más que marketing, es el primer plan de acceso privado a la vivienda en Capital Federal. La gente puede llegar a su primer departamento desde 2700 pesos por mes.

Estructuramos un negocio financiero y tomando los más de 40 años de experiencia de Predial decidimos volcarlos al mercado de la clase media. Hemos detectado que trabajando en conjunto con los proveedores y con la gente de las constructoras es posible desarrollar emprendimientos, aportando nuestro bagaje financiero y experiencia en el mercado. Somos la única inmobiliaria en Capital Federal que vende en 120 cuotas. El mercado está mal porque mira la clase media-alta y alta. El mercado mira sólo Palermo, Puerto Madero, lo que no está mal, pero el mercado es mucho más que eso, es también Paternal, Villa Luro, Flores y Floresta. Antes de ofrecer nuestros productos detectamos algo ilógico: por un departamento en Flores o Almagro se pedían cuotas de 15 o 20 mil pesos; la gente quería comprar pero no podía. Por ello es que montamos un plan financiero y pensamos en escala para bajar el monto de las cuotas. Ya lanzamos 30 edificios con más de 40 mil m2 vendibles. Nos dimos cuenta que había que romper el paradigma, que en Argentina no hay financiación y nosotros la ofrecemos.”

Miguel Camps - Argencons

“Nosotros construimos desde hace bastante tiempo, pero desde el 2003 comenzamos con la figura del fideicomiso al costo. Generamos una masa de clientes e inversores desde hace años, la cual nos da buen resultado siempre y cuando vayamos con el producto adecuado.

En este momento estamos con varias obras en marcha y algunas en etapa de inicio. Siempre hay que pensar en lo que viene, y en ese sentido nos estamos dando cuenta de que aún en dólares, si el producto es adecuado, aparece la demanda.

Rápidamente nos adecuamos al fideicomiso en pesos antes aún de que salieran las normas en tal sentido. Hoy muchos ofrecen en pesos pero fundamentalmente creemos que ya apuntábamos a la punta de la pirámide y cada vez más esa punta se corre, se hace más chica, y si bien no va a haber completamiento de la pirámide, queda una fracción muy chica a la que todos tratamos de atacar, para lo cual nosotros contamos con una ventaja estructural que es la credibilidad y el conocimiento de la masa de inversores.

Estamos convencidos que tenemos que apuntar a proyectos muy bien seleccionados. Desde la Asociación de Empresarios de la Vivienda apuntamos al extremo opuesto que es llegar a generalizar un mercado para la clase media, pero consideramos que nos faltan elementos estructurales desde la infraestructura legal como para poder encararlo.”

Roberto Tizado - Tizado Propiedades

“Desde la óptica de nuestra inmobiliaria, durante la última década se produjo una gran demanda de propiedades que hizo aumentar los precios en dólares. En 2012 empiezan los temas del cepo cambiario que tuvieron un fuerte impacto, por lo cual cuesta definir el valor de la propiedad. Era más fácil realizar transacciones hasta los primeros meses de 2012. A partir de allí se produjo un freno en la actividad. Ésto agravó la situación, junto con la mala praxis de las políticas económicas, lo cual amplió la brecha del dólar.

En el mercado del inversor, todavía hay gente que conserva su poder adquisitivo y quiere canalizar sus ahorros en pesos, comprando unidades habitacionales. Ésto ayudó a que los edificios en construcción mantuvieran un nivel de venta razonable. El tema del usado está mucho más agravado porque a la gente le cuesta resignar los dólares; entre la oferta y lo que está dispuesto a pagar la demanda hay una brecha muy grande, que es lo que hoy paraliza al mercado del usado.

No veo un cambio, por lo menos en lo inmediato. Lo que más afecta al mercado es la inversión, así como la sociedad pidió dólares, cuando se produce un cambio hay que transitar un proceso. ¿Cuál es el valor verdadero? No lo sabemos hasta que la oferta y la demanda estabilice los valores. Soy optimista en cuanto a la Argentina para el futuro, tiene reservas. Hay que esperar un cambio aunque no creo que se produzca durante este gobierno.”

Mateo Salinas - Eidico

“Para nosotros la gran pregunta es ¿Dónde está la demanda hoy?. Esta es la pregunta que en Eidico nos hacemos desde hace 18 años.

Nosotros siempre hicimos consorcios en pesos, en cuotas y administramos los fondos, aunque durante el 2012 hemos notado un descenso en nuestra actividad comercial.

Una manera de competir con el dólar es quedarse con el bien, por ello vemos complicado al mercado del usado.Tenemos que ser pacientes. El mercado inmobiliario es de mediano y largo plazo, y ahí sigue siendo una buena alternativa.

En el 2010 hicimos un proyecto nuevo de 10 años denominado ‘Casa Propia’, donde buscamos resolver el problema de la clase media mediante un plan para pagar la casa a 10 años. Este año estamos lanzando al mercado la ‘Casa Compartida’. Se trata de una nueva idea: comprar una casa en un lugar de veraneo, pero donde lo más importante es que pagas tu casa mucho menos, lo que realmente lo usas. Creemos que sigue habiendo posibilidades en el mercado si se utiliza el ingenio.”

Conclusiones

Luego de la breve exposición de cada invitado, el público participante generó un debate con el panel expositor.

Entre las conclusiones se mencionó que se seguirá enfrentando un mercado reducido, donde no se espera que haya flexibilizaciones ni cambios desde la política económica que puedan favorecer su reactivación, dentro de un contexto sumamente complicado para fijar precios de inmuebles usados pero con una firme tendencia de ajuste hacia la baja, aunque no en forma homogénea. Mientras tanto, en cuanto a los nuevos proyectos o emprendimientos, prima la cautela, con tendencias bien diferenciadas entre aquellos que apuestan a la diferenciación por calidad o producto y aquellos que apuestan al precio y cuota.

Extraído de ReporteInmobiliario.com
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