El sitio de la construcción del sur argentino

Octubre 2011 - Año XXI
Inmobiliaria

Valores de reposición e incentivos para la construcción

El valor de las unidades de viviendas nuevas tiene como límite inferior su costo de reposición, por debajo del cual no existe incentivo para que un desarrollador lleve adelante su construcción. ¿En qué valor se puede establecer, según la ciudad y el barrio donde esté ubicado el inmueble? ¿Cuáles son los verdaderos costos de reposición?

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entro de una economía de mercado, el libre juego de la oferta y demanda establece el nivel de precios de los distintos productos y servicios. Pero, para que la oferta de un producto salga al mercado debe, al menos, cubrir los costos y brindar un margen de ganancia razonable en función del riesgo, el tiempo y el esfuerzo de dedicarse a producirlo para, luego, ofrecerlo y encontrar la suficiente demanda que necesita o desea ese producto y que tiene los recursos económicos como para adquirirlo.

Para el productor de un bien, por ende, es definitorio analizar su costo, ya que al adicionarle su beneficio, arribará a un valor de mercado mínimo como para que ese producto salga a la oferta en el mercado. Ése será el piso de precio para la oferta, más allá del cual comenzará a jugar la demanda su rol protagónico con su mayor o menor interés y presencia, traccionando hacia el alza o bien hacia la baja el valor de la oferta, teniendo en cuenta que en este último caso producirá pérdidas para el productor, que para una segunda oportunidad considerará si vale la pena seguir insistiendo con ese producto o dedicarse a otra cosa.

Dentro de la industria de la construcción privada con fines de venta posterior de su producto las reglas son idénticas. Los departamentos de un edificio en PH que se construye para vender, tienen también un costo de reposición, que es la sumatoria de los insumos, servicios y otros gastos necesarios para materializarlos.

Básicamente, la tierra y el costo de construcción (materiales + mano de obra) son los factores determinantes de ese costo, además de honorarios profesionales, de comercialización, sellados e impuestos, entre otros componentes.

Los terrenos urbanos se cotizan en las principales ciudades del país en dólares. Esto es un hecho. Pasan de mano a cambio de esos dólares o bien de dólares y metros cuadrados futuros a construir sobre ese terreno o, en menos cantidad de ocasiones, sólo a cambio de metros cuadrados. Los terrenos urbanos bien ubicados y con buena capacidad edificable suelen tener como destino el desarrollo de propuestas para satisfacer la demanda de viviendas. Ellos son utilizados, generalmente, por desarrolladores inmobiliarios para construir productos (departamentos) que serán destinados a una demanda final, más allá que ésta opere con fines de uso, renta, resguardo, etc.

Pesificando a un valor intermedio entre el dólar oficial y el extraoficial los valores de cotización de incidencias de los terrenos, y adicionando los costos de construcción, honorarios, porcentual de impuestos y un margen bruto de beneficio antes de impuestos del 15% sobre el costo por administración de una obra al costo, el valor de reposición mínimo promedio de la oferta alcanza valores importantes que obligan una revisión sobre la conveniencia o no de emprender este tipo de operatorias.

Estos valores de reposición, con precios de terrenos muy altos como los que se manifiestan en la actualidad, un costo de construcción y valores de materiales en alza y sucesivos cambios en los códigos de construcción que suelen variar la capacidad constructiva del suelo urbano, presentan un escenario con sombras para un sector dinamizador de la economía, como lo es la construcción.

Extraído de ReporteInmobiliario.com

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