El sitio de la construcción del sur argentino

Junio 2012 - Año XXII
Herramientas de inversión

Un administrador provisorio muy conocido: el fideicomiso

La palabra fideicomiso, proviene de los vocablos latinos “fides”, que significa fe o confianza, y “comissus”, que significa comisión. Este concepto suele expresarse en inglés con la palabra “trust”, que significa confiar. El fideicomiso es un acto jurídico de confianza que, en estos últimos años, alcanzó una popularidad sobresaliente. Es una excelente herramienta de financiamiento e inversión con múltiples propósitos.

P

ara conocer más sobre esta figura jurídica, nos contactamos con el abogado Sebastián Scoccia, miembro de Fideisa, Administración de Fideicomisos, quien nos ayudó a entender mejor en qué consistía este tipo de contrato.

Ante la pregunta de que era un fideicomiso, Scoccia responde: “El contrato de fideicomiso es un acto jurídico que tomó relevancia con el dictado de la Ley 24.441 en el año 1995. Esta figura, si bien tiene similitud con otras figuras jurídicas comúnmente usadas (mandato, depósito), tiene una diferencia sustancial con lo conocido hasta ese momento: se permite que haya dos patrimonios totalmente diferenciados en nombre de una misma persona. Con ésto se modificó por primera vez lo que se llama la universalidad del patrimonio, es decir, que cada persona tenga un único bien. Que el patrimonio del fideicomiso no se confunda con el del fiduciante, ni con el del fiduciario, es fundamental para el funcionamiento de la institución; se puede sostener que es el alma de ella”.

“El fideicomiso consta de tres partes elementales: fiduciante, fiduciario y beneficiarios. El primero de estos es el propietario de los bienes, el inversor. Es quien instruye al fiduciario, el cual será el administrador temporario del bien cedido, acerca del encargo que deberá cumplir. Por ultimo están los beneficiarios. Debe ser una persona distinta al inversor y al administrador, es el que recibe los frutos del fideicomiso durante la vigencia del contrato. Pero también puede existir una cuarta figura, llamada fideicomisario, que a diferencia del anterior, recibe los bienes una vez expirado el contrato”, afirma.

Las desventajas que puedan enumerarse en cuanto a esta figura jurídica son pocas, según Scoccia: “Cada contrato tiene que ser lo suficientemente completo para que no sucedan contraindicaciones futuras. Se debe prever todo aquello que sea necesario para no dar lugar a dudas, pero debido a que no existe una forma única de elaborar los mismos, debemos recordar que esta figura no detecta delincuentes por lo que se hace muy complicado hablar de la transparencia o lealtad de la figura, se basa exclusivamente en la confianza depositada en el administrador, de esto va a depender el éxito o el fracaso del mismo”.

En cambio, “lo que hace ventajoso este sistema, sobre todo para la construcción, es que la Ley 24.441 en su artículo 14, dice que los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante. Es decir, que se conforma un patrimonio especial de afectación separado del patrimonio personal del Fiduciario. Esta separación del patrimonio propio y del patrimonio fiduciario se realiza a los fines que los acreedores “personales” del Fiduciario, no puedan atacar el patrimonio fideicomitido que él administra. Es decir, en su vida personal, el Fiduciario puede estar concursado, en quiebra o cualquier otra situación de indisponibilidad de bienes, y sin embargo, puede tranquilamente operar con los bienes fideicomitidos (los que le han dado para la actividad de la construcción, por ejemplo) sin que sus acreedores personales puedan oponerse a ello. Siempre los dos patrimonios se mantienen separados. Esto genera un cambio radical en los emprendimientos, que se puede resumir en dos rubros: responsabilidad y financiamiento. En relación a la primera, si comparamos esta figura con la clásica sociedad civil para construcción, surge que ésta última tiene varios inconvenientes (ante cualquier demanda por daños, concurso, o deuda, responden los socios –inversionistas- en forma ilimitada con todo su patrimonio), inconvenientes resueltos en un 100% por esta novedosa figura. Es decir, ningún inversionista, así como tampoco el que lleva adelante la obra, es responsable ante los hechos mencionados. Sólo responde el fideicomiso, y con los bienes fideicomitidos. Además, no se concursa, no quiebra, y si está bien constituido, se puede hasta evitar la insolvencia del mismo a los fines de no dejar un emprendimiento a medio hacer. El financiamiento es el gran tema que ha hecho florecer a los fideicomisos a lo largo del país. Esta figura ha sido extraída de países que ya la venían utilizando, pero la ha mejorado sensiblemente, al lograr garantizar el cumplimiento del objeto del fideicomiso. De esta forma, y gracias a la seguridad que la figura le ofrece al eventual acreedor, se obtienen financiamientos mucho más baratos que mediante las figuras tradicionales. La razón: se disminuye notoriamente el riesgo. Además, con este nuevo contrato se posibilita la mayor afluencia de inversores”, explica el abogado.

Del 2000 a esta parte, el 90% de los proyectos inmobiliarios son a través de fideicomisos, solo muy pocas empresas mantienen aún la forma de sociedad anónima. En Bahía Blanca hay más de 50 emprendimientos basados en esta figura; “en el 2001, con la crisis que sufrió el país, los únicos que sobrevivieron fueron los fideicomisos, las demás figuras se cayeron, quizá ésto más las ventajas enumeradas hace que hoy en día sea una herramienta muy utilizada, tanto en proyectos inmobiliarios, ordinarios o financieros”, nos comenta. Pero también en la actualidad, la AFIP ha puesto el ojo sobre este sistema. Recientemente se ha dado a conocer un Plan Antievasión, que introduce varios cambios en el Impuesto a las Ganancias, sobre todo en lo que refiere a los fideicomisos inmobiliarios (FI) y sus inversores. El proyecto establece que toda clase de FI será contribuyente de este impuesto. A su vez, todas aquellas personas físicas que inviertan en un FI pagarán impuesto cuanto transfieran su participación en él a otro inversor. Quienes cuestionan los FI por suponer que ciertos negocios inmobiliarios no pagan impuestos cuando se aplica esta figura apoyan estos cambios. Lo que parece obviarse es que el fideicomiso no es un fin en sí mismo, sino que es un medio oportuno para otorgar seguridades jurídicas a la hora de hacer un contrato.

“Debido a la complejidad de la figura se requerirían algunas reuniones para explicarla debidamente y detallar con más precisión algunas cuestiones plasmadas. Incluso se podrían dar muchos ejemplos para clarificar la utilización de la figura, pero debido a la elasticidad de la misma, siempre habría formas novedosas de instrumentarla, debiendo ser definida en cada caso particular. Desde ceder el inmueble donde se realizará la construcción –la forma más común-, hasta transferir créditos, bienes, etc., a los fines de garantizar la construcción de la obra.

Además de las ventajas enunciadas, uno de los principales atractivos de la figura, es que crea en el inversor una tranquilidad que ninguna otra figura jurídica brinda a los fines que quien invertirá determinada suma de dinero en un inmueble no vea peligrar la finalización de las obras por imprevistos extraños”, testifica el entrevistado.

Cuando se le consulta por las medidas de rendición que deben hacer los administradores nos responde: “La sociedad fiduciaria como administradora del emprendimiento deberá rendir cuentas documentada de su accionar mensualmente ante los inversores y/o sus contadores particulares. La ley exige presentar informaciones completas y fidedignas sobre el movimiento contable de los bienes en su poder, con una periodicidad no mayor a 1 (un) año. La administración de la obra implica tanto el aspecto contable como las diversas contrataciones a realizar. Una vez terminado el edificio, la sociedad fiduciaria procederá a transmitir a los beneficiarios, ya sean compradores de departamentos o los mismos inversores, las unidades funcionales creadas, o en caso de corresponder el producido de su venta”.

Los contratos fiduciarios pueden extinguirse por varios motivos: el cumplimiento del plazo legal que es de 30 (treinta) años, la revocación del fiduciante (lo cual no tiene efecto retroactivo) u otra causa prevista en el contrato. Producida esta revocación, el fiduciario está obligado a entregar los bienes fideicomitidos, entregando los instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrales que correspondan.

Sin duda alguna podemos afirmar que los fideicomisos en la Argentina han experimentado un crecimiento inusual en su uso como instrumento financiero, fortaleciéndose como una de las herramientas más atractivas del mercado. Esto gracias a su solidez a nivel jurídico, su gran ductilidad para dar respuestas a diferentes necesidades y por consolidarse como una alternativa ante las financiaciones tradicionales.

por Melisa Pietrantonio
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