El sitio de la construcción del sur argentino

Abril 2012 - Año XXII
Inmobiliaria

INVERSIÓN INMOBILIARIA EN ARGENTINA EL DÓLAR, COMO ÚNICO MEDIO DE PAGO

En función de la composición de la demanda inmobiliaria que caracteriza al mercado argentino, el dólar continúa oficiando como única unidad de cuenta y medio de pago. Los valores de

Los inmuebles medidos en pesos, salvo alguna rara excepción, nunca bajaron, siendo siempre la variable de ajuste el tipo de cambio.

La recuperación del mercado inmobiliario en Argentina, luego de la debacle del 2001/2002 y la sostenida actividad de compraventas y de construcción de los últimos años, obedece fundamentalmente a un proceso de crecimiento económico que genera excedentes concentrados en combinación con un sistema político que provoca desconfianza. Quienes cuentan así con altos ingresos y capacidad de ahorro compran inmuebles o pagan cuotas de fideicomisos u obras al costo para vencer el fantasma de la incertidumbre.

Altas tasas de interés, en combinación con una tendencia socio cultural más enraizada durante los últimos años hacia el hedonismo y la satisfacción de corto plazo que brinda el consumo, excluye del mercado de compra de su primera vivienda a los sectores medios y bajos de la población.

En pocas palabras, la construcción privada de viviendas y la compra de las mismas tiene casi un protagonista excluyente: “el inversor con capital propio”.

Esta demanda, que actúa prescindiendo de financiación hipotecaria de largo plazo, es proclive a la inversión en inmuebles frente a la falta de otras alternativas de inversión. Por ello, así como puede jugar a favor del sostenimiento de la actividad, puede también operar en forma contraria cuando se tiene tanta dependencia de su solo accionar.

Se dice que el inversor tiene el apetito de un león, la memoria de un elefante y el temor de una gacela. Mientras que pueda hacerle provecho actúa, en la medida que advierte la posibilidad de que se repita una situación desfavorable vivida con anterioridad se retrae y, si percibe una situación de riesgo huye.

Bajo esta mecánica de acción resulta lógico el cimbronazo sufrido en el mercado desde noviembre pasado a partir de las regulaciones impuestas para la adquisión de dólares en un mercado que reconoce como único medio de cambio y unidad de cuenta al dólar, habida cuenta del rol que mayoritariamente han tomado los inmuebles al ser tomados más como bienes de cambio que como bienes de uso.

Sin embargo, y más alla de las complicaciones del último tramo del año, el 2011 concluyó con un aceptable nivel de actividad de compraventas, comparable -e incluso algunos puntos por encima- al año 2010. Así, la cantidad de escrituras traslativas de dominio entre enero y noviembre del 2011, con respecto a las del mismo período del año anterior, se incrementaron en un 4,36%.

Para el 2012 se espera que persistan algunas constantes que se arrastran desde casi una década en el mercado inmobiliario, conviviendo con nuevas variables a tener en cuenta cuyo impacto será solo medible con el trascurso de los meses, pero que a priori no parece que vayan a pasar desapercibidas.

Entre las cuestiones que operan en sentido favorable para el accionar del mercado debe apuntarse a la cabeza la continuidad del crecimiento económico. Si bien el mismo, según las proyecciones del propio Ministerio de Economía de la Nación, será menor que el de los mejores años de la década -ubicándose entre un 3,5% y un 5% en los pronósticos más optimistas-, sigue siendo una buena tasa de crecimiento. Como mencionábamos al comienzo de este informe, parte de los excendentes concentrados fruto del crecimiento económico seguirán volcándose a la inversión en inmuebles.

La volatilidad de los mercados financieros opera también en favor de la percepción de mayor estabilidad de largo plazo que ofrece la inversión en “real estate”.

Fenómenos reiterados como la inflación y la ausencia de crédito hipotecario, a los que habrá que adicionarle las regulaciones para la compra de dólares y la anulación de los subsidios, con su contrapartida en un mayor gasto en sectores productivos y hogares, y el fortalecimiento del dólar a nivel internacional y local, aparecen como los escollos más salientes que se interponen en el camino del mercado inmobiliario para el presente año, cuyo derrotero real comenzará a hacerse evidente a partir del segundo trimestre del año.

Extraído de topinmobiliario.com

CONSTRUIR EN TORRES, UN DEBATE ABIERTO

Las ciudades constituyen, en la actualidad, el pilar de la civilización contemporánea, creciendo en forma constante. La humanidad se está volviendo urbana aceleradamente y los conglomerados más grandes y prósperos crecen, sobre todo “hacia arriba”. Construir en torres, constituye un debate abierto para urbanistas y políticos.

En la actualidad, los conglomerados más grandes y más prósperos crecen más y más. Este crecimiento se detiene sólo en períodos de recesiones o crisis económicas. En esos contextos, la gente emigra en busca de mejores horizontes. Pero cuando las cosas van bien, los grandes centros son verdaderos imanes de atracción de gente que busca en ellas oportunidades que no encuentran en las zonas rurales.

Si bien es cierto que en las últimas décadas las ciudades de occidente han tenido tasas de natalidad bajas, si incluimos en el análisis a los suburbios, donde se localizan los flujos migratorios, en general se detectan tasas consolidadas de crecimiento demográfico elevadas.

Buenos Aires no es una excepción: mientras que la ciudad autónoma hace 40 años que no aumenta su población, el conurbano, en ciertos lugares, crece muy rápidamente. Este proceso no se puede detener, salvo que sobrevenga una recesión. Es en ese escenario que, tanto localmente como en muchos otros lugares del mundo, han aparecido movimientos ecologistas, proteccionistas del medio ambiente y preservacionistas del patrimonio histórico, que se oponen a la densificación urbana.

Algunos apuntan a paralizar la construcción en las ciudades, procurando que ninguna edificación existente se pueda demoler para dar lugar a una obra nueva. Otros propugnan que en ningún barrio se levanten torres, argumentando la necesidad de preservar la baja altura de los entornos tradicionales.

Pero en el mundo, así como estos movimientos son usuales y ya conocidos, también han aparecido otros grupos que, con las debidas argumentaciones, las combaten.

Es evidente que si la ciudad crece, en algún sitio debe vivir la gente. Si no es en el centro por falta de nueva oferta (lo cual conlleva el encarecimiento del limitado stock existente), se impulsa explícita o implícitamente la suburbanización. Pero hay que admitir que urbanizar la periferia implica no sólo una enorme inversión en infraestructura y accesibilidad, sino también un gasto gigantesco en transporte y combustibles para que la gente luego se traslade diariamente a trabajar. Todo ello, naturalmente, incrementa los niveles de contaminación, congestionamiento y polución ambiental.

Las torres, bien planteadas, en entornos adecuados, son una solución mucho más eficiente, mal que les pese a los movimientos anti-torres. Hoy en día se hacen edificios verdes, amigables con el medio ambiente y con su entorno. Eso no quiere decir que haya que aceptar construcciones elevadas en cualquier lado, pero urbanizaciones como Puerto Madero acreditan que las torres pueden sumarle calidad urbanística a la ciudad.

La mayor parte de los reclamos anti-torres en general son sinónimo de actitudes que encubren posturas conservadoras y, a veces, incluso egoístas: “no me opongo, pero sí en caso que se haga cerca mío”, suelen decir (o pensar), y así expulsan gente. Hacerlo atenta contra el bien común. La densificación, bien concebida, es saludable, racional y eficiente desde el punto de vista ambiental, energético, urbanístico y arquitectónico.

Edificios altos con cuatro lados abiertos al exterior, con vistas amplias y ambientes bien ventilados, con áreas de esparcimiento en sus plantas bajas, no solo son valorados por el mercado con precios más altos, sino también por sus habitantes.

Pretender una ciudad idílica en la que sólo se hagan casas, no satisface las necesidades de nuestro tiempo. No hay que dejarse confundir con argumentaciones falaces.

Arq. Damián Tabakman
Extraído de topinmobiliario.com

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