El sitio de la construcción del sur argentino

Febrero 2012 - Año XXII
Inmobiliaria

Ladrillos y rentas aún con dudas, una buena opción

Pese a que el escenario actual no es el más auspicioso, la demanda con diferente capacidad de ahorro elige apostar por este rubro, con una mayor preferencia por las cocheras y la participación en fideicomisos.

A falta de otras opciones en el mercado financiero, el Real Estate ofrece a los inversores la posibilidad de obtener, si bien menores que en otros años, atractivas rentas. Los fideicomisos al costo, la compra de departamentos para ponerlos en alquiler y las cocheras son, en la actualidad, opciones a tener en cuenta para el refugio del dinero.

En los últimos siete años la frase “la mejor inversión son los ladrillos” fue una de las más repetidas en los círculos de inversionistas. Y a la luz de los acontecimientos de los últimos dos años, la muletilla parece no dejar lugar a dudas. Si para muestra basta un botón, quien en 2002 compró un departamento en el barrio de Palermo de Buenos Aires, y pagó 650 dólares el metro cuadrado, a precios actuales ganó un 250% en dólares. Y si bien puede argumentarse que 2002 no sirve a los efectos estadísticos debido a que el país estaba en plena devaluación, veamos qué sucedía en 2003: hoy su capital se incrementó un 135%, número por demás atractivo.

Ante la falta de crédito para el segmento que más lo necesita, fuentes del mercado aseguran que actualmente el Real Estate crece en la Argentina porque los sectores sociales de alto poder adquisitivo siguen apostando a los ladrillos como inversión de largo plazo debido, entre otras cosas, al poco interés que se paga por el dinero o por la volatilidad de los mercados en la Bolsa.

Según Roberto Tizado, conocido referente inmobiliario de la Capital Federal, “Cuando se habla de renta hay que saber que hoy los departamentos en alquiler logran una rentabilidad del 5 al 6 por ciento anual sobre el capital invertido, a la que se le debe sumar la valorización del activo. Si bien el dólar va perdiendo poder de compra aquí y en el mundo, además de la renta se obtiene un porcentaje de revalorización en dólares del 5 al 10 por ciento, dependiendo de la actuación del billete norteamericano. Si se ingresa en un emprendimiento desde el pozo, se pueden obtener rentas del 20 al 30 por ciento. La mayoría de los emprendimientos se financia con el aporte de los compradores”.

Al respecto, Tizado aconseja comprar unidades chicas, “ya que tienen un universo de compradores más grande; cuanto más grande es el departamento, más lenta la venta”.

En el mercado inmobiliario existen diferentes tipos de inversores y con distintas motivaciones que alimentan la apuesta al segmento residencial. Por ejemplo, el pequeño y mediano inversor es aquel que decide ahorrar en ladrillos, no sólo como refugio, sino para asegurarse una renta futura. Este grupo no quiere correr riesgos, por eso apuesta a zonas seguras, y compra en pozo sin ser necesariamente parte del negocio desarrollista; es decir, compra unidades a precio fijo que serán pagadas durante la construcción con la intención de quedarse con ellas para una renta o uso futuro.

Hay otros que participan del desarrollo de nuevos emprendimientos corriendo los riesgos inherentes, aportando en la primera etapa (con la compra del terreno), y vendiendo para reiniciar el proceso. Estos no sólo buscan seguridad, sino también rentabilidad.

El mercado residencial ofrece diferentes tipos de inversiones; la más tradicional es la de invertir en un inmueble terminado y lograr una renta con el alquiler. La rentabilidad anual esperable pueden llegar al 9 por ciento si se lo hace en forma temporal. Otra manera de encararlo es invertir en proyectos constructivos, en los que se pueden obtener rentabilidades anuales de más del 20 por ciento. Siempre que analizamos rentabilidades tenemos que hacerlo en relación con el riesgo que se asume. Se recomienda que se encuentre, en los proyectos constructivos, la mejor relación entre riesgo y rentabilidad. El primero se puede reducir drásticamente si se analiza adecuadamente cada proyecto, tanto en los aspectos legales del negocio (si es un fideicomiso o sociedad) como por el tipo de proyecto que se construirá en relación con lo que la demanda exige. Los “brokers” que participan en la comercialización cumplen un rol fundamental en este análisis.

En nuestro país, el mejor rendimiento lo ofrecen los fideicomisos, aunque se debe prestar especial atención a quiénes realizan el emprendimiento y a los costos tributarios, ya que cambian la ecuación de rentabilidad. Desde hace un tiempo los fideicomisos están gravados (ingresos brutos, ganancias, sellos), y esto fue en detrimento de la renta. Hoy, uno al costo en 24 meses rinde del 18 al 22% con los actuales parámetros del mercado, cuando hace dos años la rentabilidad llegaba al 30%, pero hubo factores como la suba del valor de la tierra, la inflación y demás que han influido en una merma de la rentabilidad.

Lo interesante es que se descentralizó la inversión: ya no es sólo Buenos Aires la única ciudad que alberga estas iniciativas. También en Córdoba, Santa Fe y las provincias patagónicas hay otras propuestas como chacras, countries y terrenos que acompañan al mercado inversor.

Una opción que viene con cierto movimiento son los campos para turismo, aunque se requiere mayor capital, resultan interesantes, ya que en pocas partes del mundo se pueden adquirir para explotarlos como inversión.

La rentabilidad del sector

El el rubro inmobiliario hablar de rentabilidad es complicado porque ésta se conoce sólo al final del negocio. En este contexto nacional e internacional la inversión inmobiliaria es un bien de inversión apuntalado por un aspecto importante como es la calidad de lo que se ofrece. Es decir, no es sólo la locación, sino el proyecto que se construye, además de la capacidad del desarrollista de encarar el emprendimiento.

Al respecto, si bien no hay una rentabilidad superlativa como en años anteriores a la crisis, sigue existiendo una utilidad sustentable. Los precios de venta han subido si se compara con la crisis, aunque el costo también subió. En las unidades al costo, la utilidad es de alrededor del 30%, que puede ser más si los valores acompañan al finalizar la obra y se realiza la obra en menos de 24 meses.

Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, explica: “Siempre la renta sobre el alquiler de un departamento es lo que más rinde. Luego de la nacionalización de los fondos de jubilación, el pequeño inversor quiere asegurarse una renta mensual que resguarde sus ahorros, que rondará el 5 o 6%, y a la luz de las sucesivas crisis internacionales es más que óptima. Siempre el inmueble asegura una renta y aprecia su valor. También las cocheras pueden generar una buena rentabilidad, pero se debe tener en cuenta el costo de mantenimiento; la renta podría asemejarse a la de una unidad en alquiler, la diferencia es que la inversión es más baja para adquirir una cochera, que hoy escasean”.

Fernando Esquerro, titular residente de la Asociación Empresarios de la Vivienda, opina que: “Hay dos actividades que van de la mano y deberían aprovecharse, una es el Real Estate, acompañado del turismo; pueden ser desarrollos de hoteles o emprendimientos en el interior. En tanto, el nivel de actividad económica estimula el uso de oficinas diseñadas para pequeñas empresas. En el segmento residencial, que sigue siendo refugio de los ahorros, las unidades de 50 a 70 m2 tienen un mercado de potenciales inversores, aunque el nivel de rentabilidad depende del olfato del desarrollador y de las condiciones del proyecto. Hay barrios más rentables que otros, es difícil establecer números porque depende de cada proyecto”.

“Las cocheras equivalen, en promedio, casi a la tercera parte del valor de un departamento. Por ejemplo, quien tiene un departamento de entre 40 y 50 m2 en un barrio de clase media y cuyo valor ronda los 60.000 dólares, el precio de un espacio para estacionar está cercano a los 20.000 dólares. Las más caras están en Puerto Madero, que se cotizan en 26.500 dólares aproximadamente”.

Cómo resguardar los ahorros

“Si compro ladrillos, no me equivoco”. Esta conclusión es unánime, pero se llega después de conocer diferentes opiniones. Es que la historia vuelve a repetirse: momentos de crisis en los activos financieros y de incertidumbre en los mercados. Mucha gente pierde dinero y otros no saben muy bien adónde invertir.

¿Cómo poner a resguardo mi capital? Hay que distinguir la diferencia entre inversión y especulación. Benjamín Graham -autor del libro “El inversor inteligente”- explica que una inversión es una decisión de largo plazo, sobre la base de hechos concretos, mientras que la especulación es una apuesta de corto plazo que apunta sólo a lograr una rentabilidad. Lo que a menudo diferencia una inversión de una especulación es el período en que las ganancias se producen y las posibilidades de predecir esas ganancias. Las decisiones vinculadas con el mercado inmobiliario se asocian a una visión de más largo plazo y de mayor aversión al riesgo. Muchos de los que adquieren inmuebles lo hacen con una visión de largo plazo, ya que se sienten más cómodos y seguros en bienes tangibles. En momentos de mayores dificultades la gente va a lo seguro. De esta manera, los inversores priorizan la seguridad de su capital por encima de las promesas de rentabilidad; valoran la solidez del ladrillo, frente a formas sofisticadas de ganar dinero que importan mayor riesgo.

También influye la crisis global en los mercados financieros y monetarios, que empuja hacia el resguardo de los ahorros, con la compra de oro o ladrillos. El oro surge como posibilidad de inversión ya que permite comprar cantidades limitadas y realizar un ahorro parcial, sin comprometer un gran capital. El ladrillo requiere mayor inversión, pero tiende a resguardar el capital a lo largo del tiempo, y otorga a su vez la posibilidad de una ganancia extra a partir de la renta que se puede obtener.

Según el empresario, “el oro es una buena opción, pero circunstancial, volátil y que merece atención, seguimiento de los mercados y saber cuándo salir. Es más coyuntural y menos estable. Es una inversión táctica y se realiza en un período corto para luego pasar a otra, o combinarla con otras opciones”.

Lo cierto e irrefutable es que más allá de cualquier coyuntura, la inversión en ladrillos resulta la más fuerte, sólida y segura, con la virtud de que ofrece una renta. Se podrá argumentar, y con razón, que en algún momento el oro, las acciones o los bonos tuvieron rendimientos superlativos, pero en el largo plazo, y más aún para quien no está habituado a operar en esos mercados genera dudas y se prefieren los ladrillos, que además no están sujetos a los designios de las calificadoras internacionales de riesgo, los vaivenes de los mercados de capitales, las decisiones de los bancos centrales o la Reserva Federal.

La gran deuda que existe en el sector es la necesidad de la vivienda propia, algo que debería ser prioridad política de todo gobierno. Por ello sería prioritario que las autoridades nacionales arbitren los medios necesarios para que haya crédito hipotecario para compra de la primera vivienda, con tasas accesibles de interés y mejores condiciones de los plazos de amortización, tal como ocurre actualmente y con gran éxito en Brasil.

La inestabilidad financiera en los Estados Unidos y gran parte de Europa causa zozobra en las monedas, que parece una ola gigante que termina por llevar a los habitantes de las arenas hacia zonas más altas. En este contexto, ¿dónde pueden estar más seguras las inversiones?: en tierra o ladrillos. En el mundo surge una recuperación en las zonas donde habían tocado cierto piso.

Cuando se escucha, pese a todo, que la gente se queja del alto costo en dólares, debe tenerse en cuenta que el dólar de 2011 está sensiblemente devaluado respecto de la misma moneda de 2010. Una cosa que aquieta al mercado es que los jugadores que entran -inversores o usuarios- una vez que compraron, hasta que generan el líquido suficiente (efectivo) para volver a entrar, tienen una pausa obligada. Deben hacerlo con su propio esfuerzo. Para ello deben generar una inversión mínima de 90.000 dólares para la compra de un buen dos ambientes o de 20.000 a 25.000 dólares para una cochera. De allí, para arriba. El oro ha sido moneda patrón durante mucho tiempo. En otra época, la libra, el euro, el dólar, el franco suizo, el yen y otras monedas eran un refugio. Hoy esas monedas no le aportan al inversor la tranquilidad suficiente. Su licuación lleva a muchos inversores a protegerse en oro, que tiene una ventaja: cobija tanto al gran inversor como al pequeño.

Por ello, la percepción de crisis generalizada en el Primer Mundo, acompañada de una depresión inmobiliaria de dudosa recuperación llevan a mirar con desconfianza las inversiones financieras e inmobiliarias en el exterior. Si bien en lo local la construcción de edificios nuevos inquieta a los desarrolladores por el acortamiento de los márgenes, no hay que perder de vista que aún se mantiene firme la demanda de unidades a construir cuando se descubren buenas oportunidades. Y éstas se presentan de la mano de desarrolladores de prestigio, cuando ofrecen nuevas propuestas interesantes, en condiciones transparentes y en ubicaciones con futuro.

Extraído de topinmobiliario.com
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