El sitio de la construcción del sur argentino
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Fideicomiso: Administrador Provisorio... ¿Luego qué?
Cuando se construye un edificio o conjunto sometido a Propiedad Horizonal, y mientras son vendidos los inmuebles privados, debe existir la figura de Administrador Provisional. Mientras la dueña de la obra -generalmente la constructora- se encuentra construyendo un conjunto sometido a Propiedad Horizontal, le corresponde al propietario inicial administrar el conjunto. Esta administración la ejercerá hasta cuando se venda un número de unidades tal que represente el 51% de coeficientes de copropiedad, momento en el cual deberá informarlo por escrito a los nuevos dueños, quienes tienen 20 días hábiles para reunirse en asamblea de copropietarios y nombrar un nuevo administrador. Habitualmente el dueño original nombra un administrador provisorio.
Decimos que hay Administrador Provisorio en el marco del dominio horizontal, cuando al representante lo designa una Asamblea sin mayoría legal y “ad referéndum” de una posterior Asamblea que convalide la designación o, en caso de acefalía, en que nombra a un administrador sólo por tiempo determinado, generalmente breve, y hasta que se solucione dicha falta, o cuando varios copropietarios se hacen cargo de la administración ante la ausencia imprevista de éste, muerte, inhabilidad, enfermedad, renuncia intempestiva y en todos los casos hasta que la asamblea decida nombrar al representante definitivo.
El otro administrador provisorio al que hicimos referencia al inicio de este punto es para desenvolverse durante el estado de prehorizontalidad del edificio y para que resuelva lo siguiente: “terminada la construcción y aunque no mediare tradición, el propietario convocara a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una asamblea dentro de los 30 días de concluida aquella, a fin de designar Administrador Provisorio, el que será elegido por simple mayoría”. La mayoría se determina según los porcentuales asignados a las respectivas unidades funcionales en el proyecto de subdivisión.
Cuando finalizan las construcciones suele continuar, en la mayoría de los casos, el administrador provisorio que figura en la escritura por un plazo determinado. Más de una vez sucede que, luego de vendidas todas la unidades funcionales, el edificio queda sin Administrador definitivo y sin Consejo de Administración. Esto se da en aquellos casos en los que los inversores apurados por vender o alquilar los departamentos olvidan que hay una vida posterior del consorcio, y a consecuencia del abandono los espacios comunes empiezan a deteriorarse (humedad, pastos e inseguridad).
Por tal motivo se recomienda que luego de terminar el fideicomiso se regularice la figura legal de consorcio ante los entes de contralor que correspondiere. La naturaleza jurídica del consorcio que puede sostenerse “es un verdadero sujeto de derecho, o sea que tiene una personalidad jurídica distinta a la de cada uno de sus miembros competentes. Los consorcios constituyen personas jurídicas privadas”. Luego de la creación del consorcio se recomienda que se efectúe una asamblea de propietarios en la cual se elija un consejo de administración responsable y un administrador general.
El administrador no es el representante de cada uno de los integrantes del sistema sino del consorcio, ente distinto de cada uno de ellos.
Luego de la elección del administrador y la regularización administrativa e impositiva del consorcio, la vida dentro del edificio se regirá con pautas claras y normas de convivencia razonables. Se unificarán en el administrador todos los reclamos, y sobre éste recaerá la responsabilidad de una correcta rendición de los recursos comunes para los diferentes gastos.
Por Cr. Pablo Pietracatella