El sitio de la construcción del sur argentino

Octubre 2011 - Año XXI
Inmobiliaria

Demografía, nuevas pautas de conductas y Real Estate

Todos los libros clásicos de Real Estate incluyen, al menos, un importante capítulo sobre demografía. Sucede que las grandes oleadas migratorias, las explosiones demográficas y las alteraciones en las costumbres sociales tienen, indefectiblemente, un enorme impacto sobre el mundo empresarial en general e inmobiliario en particular.

Desde el desarrollo de los barrios privados en Tigre o Pilar, hasta el fenómeno de los asentamientos informales en zonas periféricas del área metropolitana de la ciudad de Buenos Aires, en todos los casos la demografía se cruza con el Real Estate.

Años atrás, virtualmente todos los menores de veinte años vivían en su casa paterna y los mayores de treinta se habían independizado, conformando un proyecto de familia tradicional. Ello generaba la demanda de un formato de vivienda standard para la familia tipo: living comedor, dos o tres dormitorios, a veces con dependencia de servicio, baño y toilette, cocina y comedor diario. Idealmente, palier privado y balcón terraza. Pero esa realidad ha cambiado mucho, como veremos más adelante. Se hizo más compleja, de modo que la gente reclama productos residenciales verdaderamente diferentes.

El caso histórico más paradigmático que se puede reconocer, en materia de cambios demográficos y su impacto sobre el negocio inmobiliario, es el de William Levitt, que capitalizó como nadie en Estados Unidos el fenómeno de la suburbanización. Después de finalizada la Segunda Guerra Mundial, y en el marco del famoso “baby boom” y la extensión masiva de la red de autopistas a lo largo de todo ese país, se impuso allí el formato de los gigantescos barrios nuevos (planned communities) en la periferia de las grandes urbes. En la década del cincuenta, más del 80% del crecimiento poblacional en Estados Unidos se produjo en los suburbios y las ciudades se convirtieron en sitios solo para trabajar. William Levitt, visionario en su época, se anticipó a esta tendencia y montó un fenomenal sistema de estandarización para la construcción de casas que le permitió llegar a hacer decenas de miles de viviendas por año. El Wall Street Journal decía sobre este empresario: “Hay momentos en que las fuerzas económicas se alinean y un emprendedor bien preparado puede triunfar en forma increíble”. Sin ir tan lejos, a nivel local y obviamente más micro, de a poco y casi sin darnos cuenta nos fueron invadiendo una seria de tendencias de naturaleza demográfica y de estilos de vida, propias de las grandes urbes del mundo que hoy ya forman parte de nuestro paisaje, nuestro entorno familiar y nuestra realidad arquitectónica. Quizás no somos muy concientes de ello hasta que nos tomamos el trabajo de juntar todos estos fenómenos en una lista para ver sus consecuencias reales en nuestro contexto físico y también comercial.

Al mirar en detalle esta realidad percibimos rápidamente la necesidad de abordar la cuestión de manera sistemática y con seriedad porque, efectivamente, estas nuevas micro tendencias demográficas impactan sobre la demanda de cualquier producto que pretendamos lanzar al mercado, y ello incluye indudablemente al Real Estate.

En primer lugar hay que decir que hoy en día las formas de consumo se han vuelto cada vez más personalizadas (“customizadas”), segmentadas en múltiples nichos.

Los commodities ya no aplican a nuestra realidad cotidiana en materia de indumentaria, transporte o habitación. Queremos el automóvil que mejor se adapte a lo que pretendemos para nosotros mismos, y por eso hay miles de marcas y modelos. Lo mismo ocurre con la moda y con las casas o los departamentos. Nos hemos acostumbrado a elegir lo que nos gusta entre una gama de opciones cada vez más amplia, casi infinita. Pero, además, lo que nos gusta o satisface cambia permanentemente, lo cual nos obliga a estar atentos y a adaptarnos muy rápidamente a las nuevas realidades.

El ejemplo del Ipod

Un claro ejemplo de lo que describimos en el párrafo anterior es el Ipod. Su principal virtud no es su transportabilidad, que ya tenía el “Walk-Man” de Sony en los ochenta. El hallazgo de Steve Jobs pasa por la posibilidad de bajar de Internet la música que cada uno quiere. Es una decisión individual y además transitoria, que puede cambiar en cualquier momento. El café de Starbucks es elegido por el consumidor norteamericano entre una amplia gama de formatos, que las cafeterías tradicionales no ofrecían. El Ford T negro que hizo famoso a Henry Ford a principios del siglo pasado (negro y solo negro; igual, siempre igual), que era el emergente natural de la línea de montaje, ya es de otra época.

Hoy gobiernan los segmentos de mercado, y el éxito pasa por saber leerlos, encontrarlos, detectarlos antes que otros, concebir productos para satisfacerlos y comunicarlos a la medida de lo que estos nichos quieren oír en cada momento. En consecuencia, actualmente es imprescindible conocer cada una de las micro tendencias demográficas y de conductas que se van imponiendo para que, toda vez que nos enfrentemos a la necesidad de encarar un nuevo proyecto, seamos concientes de la realidad que nos rodea, la conozcamos en profundidad, teniendo en consideración sus particularidades y sus sutilezas.

Índices y tendencias

En la actualidad, lo que conocemos como familia tipo se ha desdibujado. En materia demográfica debemos reconocer que, al tiempo que ha caído mucho la tasa de nupcialidad (50% en los últimos 30 años) y se hacen cada vez más frecuentes los divorcios, se han generalizado nuevas formas de convivencia familiar, que van desde los matrimonios en segundas y terceras nupcias, con familias extendidas que incorporan hijos de ambos, hasta parejas con amplias diferencias de edad. En efecto, pueden ser hombres con mujeres más jóvenes o viceversa.

Incluso, es cada vez más habitual ver hombres que se vuelven padres a los 50 años y abuelos al mismo tiempo. También hay que destacar el caso de los hombres jóvenes con esposas mayores (cougars), tendencia que empieza a verse en mujeres por encima de los 35 años. Estas últimas dos modalidades son las más recientes y se están generalizando aceleradamente.

Por otra parte, además de los gays, ahora hay que tener en cuenta a los DINKS -“double income, no kids”-. Son parejas en las que ambos trabajan y no quieren tener descendencia. Llevan un ritmo de vida ajetreado y estresante, de modo que no disponen de tiempo para crear una familia. Su principal prioridad es laboral, viajan constantemente por cuestiones de negocios y su cuenta bancaria no es escasa. Emplean su tiempo de ocio en la lectura de publicaciones especializadas relacionadas con su profesión o se deciden por ir de vacaciones a sitios naturales o a ciudades desconocidas. En general, tienden a postergar responsabilidades, y son muy narcisistas al momento de comprar y consumir.

Simultáneamente con estas nuevas formas de ser y de convivir, aparecen nuevas maneras de habitar, tales como la adolescencia tardía, es decir los adultos de más de 25 o 30 años que siguen viviendo en la casa paterna aún con un título universitario, un buen empleo e ingresos suficientes como para mantenerse por sí mismos. Cabe destacar que esta tendencia es más marcada entre los varones en todos los países latinos, siendo probablemente Italia el país donde se alcanzan niveles récord en este sentido, aunque Buenos Aires claramente no se queda atrás.

Respecto de la tasa de natalidad, es evidente que ha bajado mucho. Hoy en día, en Europa la tasa de fertilidad es de 1,5 niños por mujer en edad de procrear, pero en varios países como España, Inglaterra e Italia está muy por debajo de eso. En Estados Unidos, la tasa es del 2,1, similar al promedio de nuestro país, donde viene cayendo sistemáticamente. Sin embargo, en Buenos Aires la situación no es igual. Aquí la tasa es de 1,4, equivalente a la de Suiza o Alemania, típicamente del primer mundo, donde hay cada vez menos nacimientos.

Asimismo, en los últimos años ha subido enormemente la tasa de longevidad. Esto último dio lugar a un mundo de retirados y jubilados que forman parte de la escena urbana en todos sus aspectos, desde el consumo hasta la movilidad, el esparcimiento e incluso la vida laboral. En efecto, los mayores hacen un gran esfuerzo por encontrar una actividad o un trabajo que los mantenga activos, a veces por necesidad económica, física o mental.

En relación a la nupcialidad, hay que señalar que la cohabitación ha triunfado sobre el matrimonio legal. La gran mayoría de los jóvenes en Buenos Aires, al igual que en las principales ciudades de Europa y de Estados Unidos, inician su trayectoria conyugal sin pasar por el Registro Civil, y esta modalidad en muchos casos se convierte en permanente, aun teniendo hijos. Las parejas sin papeles ya representan más de la cuarta parte del total de las uniones entre hombres y mujeres.

Las generaciones más jóvenes son más precoces al iniciar la convivencia (en especial las mujeres), se separan más y sus primeras parejas duran cada vez menos. También están disminuyendo aceleradamente los matrimonios de solteros como consecuencia del incremento relativo de los casamientos en segundas nupcias.

Según recientes encuestas realizadas en Buenos Aires, entre las mujeres nacidas en la década del cuarenta, casi 9 de cada 10 empezaron su vida en pareja a través del matrimonio directo. Tres generaciones más tarde, es decir entre las mujeres pertenecientes a las generaciones nacidas en los años setenta, esta tendencia se ha invertido al punto de que 7 de cada 10 optan por la cohabitación. Siguiendo con la tendencia de la europeización demográfica y conductual de los porteños, cabe destacar que la edad media para contraer matrimonio en Buenos Aires es de 34 años para los varones y 31 para las mujeres, lo cual equivale a lo que sucede en Madrid o en París. En Asunción, México DF o en Santiago de Chile, se casan en promedio antes de los 30 años ellos y a los 27 ellas.

En Buenos Aires, los hombres divorciados muestran comparativamente una mayor propensión a la reincidencia nupcial y lo hacen mayoritariamente con mujeres solteras, a diferencia de las divorciadas, que se unen principalmente con un hombre de su mismo estado civil o con viudos. A su vez, hay más gente que vive sola. El número de hogares unipersonales experimenta un continuo aumento. Su proporción creció significativamente desde principios de los noventa y hoy representan más de la cuarta parte de los hogares.

Impacto de las nuevas tendencias y pautas de conducta

Todas estas micro tendencias tienen un impacto directo en la forma de habitar y nos permiten entender mejor lo que ha estado ocurriendo en nuestro mercado inmobiliario en los últimos años.

En este sentido, resulta paradójico que el nivel de actividad de la construcción haya alcanzado un nivel que fue récord histórico en los últimos tres años, del orden de los 3 millones de metros cuadrados permisados por año en la ciudad de Buenos Aires, al tiempo que la población de la ciudad no haya aumentado prácticamente nada. De hecho, se ha mantenido en unos 3 millones de habitantes desde el censo de 1947 hasta la actualidad.

Además, la mayor parte de esa actividad constructiva estuvo concentrada en barrios ABC1, como Puerto Madero, los Palermos (Palermo Hollywood y Palermo Viejo) o San Telmo. En encuestas de campo realizadas al momento de lanzarse al mercado las primeras torres de Puerto Madero, se detectaba que la diferencia promedio de edad de las parejas que allí se iban a vivir, tanto en el Faena, como en el Faro, Renoir o Le Parc, era de más de veinte años, lo que claramente reflejaba la inexistencia de grupos familiares tradicionales, que en ese barrio no encontraban siquiera colegios ni supermercados. Tanto Palermo Hollywood como San Telmo son el paradigma de las nuevas formas de habitar a las que se hizo referencia anteriormente. Torres de lujo para matrimonios sin hijos, branded residences en alquiler para parejas que cohabitan sin decidirse a comprar, monoambientes para solos, studios para DINKS, lofts para cougars y condo hoteles para gays.

En mi opinión, esa tendencia seguirá y se consolidará, tal como lo acreditan los nuevos proyectos como ZenCity o +5411, o los ya consagrados como Tronador. En otros lugares del mundo, como en Nueva York, se van creando permanentemente barrios nuevos que satisfacen esta demanda. El famoso Meat Packing District es un ejemplo paradigmático. Todo un sector lleno de frigoríficos que en poco tiempo se transformó en el área más “cool” de la ciudad. En Buenos Aires, las zonas de Barracas y La Boca tienen la misma potencialidad, en especial si se confirman los anuncios del nuevo gobierno de Macri de hacer inversiones en infraestructura en esa área que aún está degradada, pero que puede transformarse fácilmente por cuanto tiene los atributos necesarios como para que ello suceda. En efecto, está muy cerca del área central, su conectividad es excelente y cuenta con un patrimonio histórico y sitios de atracción inigualables. Sin ir más lejos, Caminito y la cancha de Boca son los lugares más visitados por los turistas extranjeros que vienen a nuestro país.

Pero en este sentido no hay fórmulas pre-armadas. Hace años que los sucesivos jefes de gobierno comunal anuncian fracasados planes para impulsar ese sector, mientras que los desarrolladores privilegian otros barrios en los que el estado no se involucra. El tiempo dirá por dónde pasa el futuro del Real Estate, pero si bien no estamos frente a una ciencia exacta, tampoco se trata de ir a ciegas en una realidad que nos da indicios todo el tiempo. Sólo hay que saber leerlos, percibirlos, sentirlos y transformarlos en emprendimientos exitosos.

Por Miguel Pato - Extraído de ReporteInmobiliario.com

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