El sitio de la construcción del sur argentino

Julio 2011 - Año XXI
Panorama Inmobiliario

Hipotecas e inflación

Si en nuestro país ocurriera lo que sucede en otras partes del mundo, tanto desarrollado como en vías de serlo, probablemente la inflación también aquí sería más baja. En España, EE.UU. y Chile, por tomar algunos ejemplos concretos, muchas familias destinan entre el 25 y el 30% de sus ingresos a pagar una cuota hipotecaria.

La realidad mencionada en la introducción de esta nota, si bien es dura para muchos, especialmente en tiempos de crisis, es positiva en el largo plazo porque genera propietarios y familias con mayor patrimonio. Al mismo tiempo, hace que la gente disponga de menos fondos para el consumo hedonista materializado usualmente en el último modelo de TV o en un celular inteligente.

En Argentina la situación, en parte, es muy distinta. La economía crece sin parar, y eso es bueno. Los sindicatos, gracias a la inflación, tienen la excusa perfecta para lograr aumentos salariales importantes, con lo cual la gente tiene más plata en su bolsillo que puede destinar al consumo, al ahorro o a la inversión. ¿Qué se hace, en general? Se consume, se consume y se consume. Se pagan los electrodomésticos más caros del mundo en cuotas, y cuando éstas se acaban, vuelta a consumir. La presión compradora es permanente. La alta inflación no incentiva el ahorro, y la falta de créditos hipotecarios hace que comprar una vivienda sea inaccesible porque hay que pagarla de contado, y para la clase media eso es imposible. La consecuencia es obvia: si un empleado tiene más plata en su bolsillo gracias al aumento que le consiguió su sindicato, nuevamente consume. Los anuncios en los diarios son la prueba más palpable de una realidad que las estadísticas también acreditan: hay un enorme incentivo a consumir y hay un mercado que responde. Ello no necesariamente debería ser inflacionario, pero en nuestra realidad sí lo es. Sucede que las empresas no invierten para abaratar sus productos y ser más competitivas, tanto por la incertidumbre respecto del largo plazo, porque no hay financiamiento y porque no lo necesitan, ya que las barreras a la importación les dan la protección que necesitan para ganar plata sin necesidad de ser más productivas ni eficientes. De modo que cuando la demanda presiona, suben los precios y regulan así sus ventas.

Y la demanda sigue presionando, recalentada, fogoneada desde el gobierno, especulando con que una familia con celular nuevo es una familia feliz que vota por la continuidad del modelo.

Uno puede debatir y disentir filosóficamente si eso está bien o no. Las urnas darán su veredicto en breve. Pero que esta inflación (que es muy alta a nivel mundial) es insostenible en el tiempo no es algo debatible ni opinable. Es así y debe combatirse.

Una forma de hacerlo sería enfriar el consumo, para lo cual existen varias formas, entre ellas reducir los subsidios a los servicios públicos, aunque políticamente genera rechazos. La nuestra, la del sector inmobiliario, sería naturalmente más digerible. Si la gente tuviera anclado el 30% de sus ingresos en el pago a largo plazo de una cuota hipotecaria, el dinero disponible para el consumo hedonista caería en picada, y la posibilidad de salir a comprar un televisor nuevo por año, una vez pagado el plan de cuotas del anterior, también. Hay que aclarar que si bien la demanda de viviendas puede ser también inflacionaria, la oferta hipotecaria, cuando existe, en gran parte va destinada a viviendas usadas, de manera que muchas adquisiciones no generan la necesidad de construir.

Lo cierto es que si los diarios se llenaran de avisos de emprendimientos inmobiliarios en vez de publicidades de electrodomésticos, y si la gente ahorrara a largo plazo en su casa propia en vez de gastarse la plata en celulares, la inflación tendería a bajar. No por una caída voluntaria del consumo, sino porque habría menos fondos para hacerlo en el bolsillo de la gente. Quien tiene que pagar su hipoteca durante veinte años, y pone en juego su propia casa, tiende a tener un comportamiento financiero más responsable y menos consumista.

En los países mencionados al inicio de esta nota gran cantidad de familias tienen hipotecas para pagar, y aquí virtualmente nadie. Esa diferencia no es menor. Es claro que, lamentablemente, implantar un sistema de hipotecas en Argentina, con alta inflación, es muy difícil. Pero no hacerlo es peor. Hay que buscarle la vuelta políticamente a que vuelva este tipo de créditos, y lograr además que la gente los tome. Los que venden televisores, celulares o incluso automóviles, protestarán. Pero a la larga la gente lo agradecerá. Una casa propia es algo más valioso que un electrodoméstico de última generación, no tanto por el monto, sino por su valor profundo, que va más allá de lo material, y la gente lo sabe.

Es evidente que hay muchos obstáculos para lograrlo: no hay fondeo a largo plazo, ni posibilidad de pactar tasas reales positivas a 20 años con esta inflación sin indexar (que está prohibido). Pero si se le encontrara la vuelta, y hay varias ideas planteadas por especialistas, las ventajas serían muy claras. Se podrían hacer hipotecas ajustadas por algún índice que refleje la variación salarial, como ocurre en muchos países, o se podrían otorgar préstamos con tasas subsidiadas. Luego habría que conseguir que la gente se animara a endeudarse. Una vez logrado eso, los beneficios sociales serían muy claros, no sólo porque se reemplazaría el consumismo por el ahorro en la vivienda propia, sino también porque se estaría ayudando a bajar la inflación, al enfriar el consumo mediante una herramienta políticamente correcta. El gobierno debería verlo y los candidatos de la oposición, también.

Arq. Damián Tabakman
Extraído de ReporteInmobiliario.com
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