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Junio 2011 - Año XXI
Panorama inmobiliario

¿Qué sabe de un crédito hipotecario?

por Rubén Miró, Corredor Público

El deseo de la casa propia es natural en cualquier persona. También es habitual que una vez que se tenga la posibilidad de acceder a ella, se desee que esté completa o no demande mucha energía de mejoras o reacondicionamientos posteriores.

L

os integrantes de la clase media argentina habitualmente pueden ahorrar diversas sumas de dinero pero difícilmente estas sumas alcancen para adquirir una casa que suele tener un valor muy alto (relacionada a la buena calidad de la misma), y no se dispone el dinero para pagarla de contado; un crédito hipotecario es la otra llave que abre una oportunidad de adquirirla, sin tener que aportar de golpe una cantidad importante de dinero.
Un préstamo hipotecario se hace a largo plazo -15 o 20 años-, y se respalda con la hipoteca de la casa que se compra. Lo habitual es que los bancos presten alrededor del 80% del valor de tasación de la vivienda.
Por su importancia en la economía familiar y por su largo plazo, contratar un préstamo hipotecario es una decisión que se debe analizar detenidamente.
El préstamo depende del importe en que esté valorada la vivienda. Este valor lo da la entidad bancaria o financiera que tiene un notario y un tasador con las instrucciones dadas por la dirección para probar la calidad del título y/o planos y el estado constructivo a los fines de la operatoria.
Las entidades financieras suelen estimar que la cuota mensual por la que el titular puede endeudarse supone entre un 30% y un 35% del total de sus ingresos líquidos mensuales, sin considerar en, caso de dependencia, aguinaldos, aumentos salariales y comisiones.
Las tasas de interés de los créditos pueden ser de tipo variable, fija o mixta.
En el primer caso -tasa variable-, el tipo de interés se revisa anual o semestralmente, de modo que la cuota mensual se ajuste cada año o semestre a las tendencias del mercado, de acuerdo con un determinado índice de referencia. En este caso, el plazo del préstamo se mantendrá siempre fijo y variarán periódicamente sus cuotas mensuales.
En la modalidad de tipo tasa fija, el interés y las cuotas mensuales permanecen fijos a lo largo de la duración del préstamo. Por lo tanto, el plazo total es también invariable.
Los bancos suelen aplicar, para préstamos hipotecarios de tasa fija, un interés mayor que para los de tipo variable, aunque cada vez son menos las entidades que conceden préstamos a tasas fijas.
Existen en el mercado financiero argentino muchas instituciones que ofrecen créditos hipotecarios. Incluso cada institución tiene varias líneas de crédito que pueden satisfacer las necesidades del cliente.
Es importante antes de tomar un crédito hipotecario evaluar todas las opciones y analizar cuidadosamente todas las variantes posibles.
A modo de ejemplo, presentamos las líneas de crédito que ofrecen tres entidades bancarias -Banco Hipotecario, Banco de la Nación Argentina y Banco de la Provincia de Buenos Aires- y describimos las características principales de cada línea de crédito ofrecida.

Banco Hipotecario

Esta entidad ofrece una línea de créditos hipotecarios para vivienda única familiar y de ocupación permanente (compra, construcción, terminación o ampliación de vivienda).
Entre sus principales características, se menciona que en caso de que el cliente cancele el crédito se procederá a registrar la cancelación en el sistema y deberá liberarse la garantía, asumiendo los gastos notariales. Para que ésto sea posible se deberán seguir todos los pasos previstos en el proceso de cancelación de créditos hipotecarios. Se cobrará una comisión del 3% por cancelación anticipada, cuando el crédito se encuentre en el primer 25% del plazo solicitado. Además, se pueden realizar adelantos de capital en cualquier momento.
Los honorarios del escribano y los gastos notariales serán abonados por el cliente al momento de la firma de la escritura.

Banco de la Nación Argentina

Las líneas de créditos hipotecarios que ofrece el Banco Nación son “Casa Propia” y ”Mi Casa”, para adquisición de vivienda única.
En el caso de “Casa Propia”, la línea está destinada a la adquisición o cambio de vivienda propia única, familiar y de ocupación permanente, tanto para empleados en relación de dependencia como para autónomos. La línea es en pesos, con una tasa combinada, fija y variable. La tasa fija es del 12,75% para los primeros tres años, y variable (pero con tope de incremento) a partir del cuarto año. Cabe destacar que el monto máximo a financiar alcanza los $ 325.000 para la compra de viviendas que no superen un valor de $ 480.000, por lo que el Banco Nación financia hasta el 80% del precio de la propiedad.
La otra línea se denomina “Mi Casa”, y está destinada a financiar la adquisición, ampliación, refacción y terminación de vivienda propia, única y de ocupación permanente. Pueden acceder a estos créditos todas las personas físicas que no superen los 65 años a la fecha de cancelado el préstamo. La línea es en pesos, con una tasa fija del 14,75% anual para los primeros 20 años de plazo, pasando, cuando el plazo sea mayor a los 20 años, al 16% para el primer año, y variable (pero con tope de incremento) a partir del segundo año. El monto máximo a financiar será de $ 360.000 para la compra de viviendas que no superen un valor de $ 450.000, por lo que el Banco Nación financia, a través de esta línea, hasta el 80% del precio de la propiedad.

Banco de la Provincia de Buenos Aires

Esta entidad ofrece, en la actualidad, varias opciones de crédito. Es el único banco que tiene una línea de crédito hipotecario para la compra de terrenos y para la adquisición de una segunda vivienda. Se clasifican según su destino y beneficiarios, variando la tasa de interés y los plazos.
- En el caso de compra, construcción, terminación, ampliación y/o refacción de vivienda única, familiar y de ocupación permanente -admitiendo la combinación de destinos-, los beneficiarios son los clientes que perciban sus haberes en la entidad (hasta 3 solicitantes titulares o 2, más un codeudor).
- Para la compra, construcción, terminación, ampliación y/o refacción de inmuebles para uso comercial, incluyendo compra de partes indivisas, se financiarán cuando se tenga por objeto completar el 100% del dominio del inmueble en cabeza de él o los solicitantes. Esta línea permite, también, la compra de lotes, y los beneficiarios pueden ser clientes o público en general, con un porcentaje de financiación de hasta el 70 %, del menor valor entre precio de compra y tasación.

Documentación necesaria para tramitar un préstamo hipotecario
• Documentación personal (según sean trabajadores en relación de dependencia, monotributistas autónomos o clase pasiva).
• Documentación del inmueble.
• Documentación de la tasacion del inmueble.

Requisitos para constituir una hipoteca
• La hipoteca debe hacerse siempre en escritura pública, ante notario.
• La finca debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad a nombre del futuro deudor hipotecario. En el caso de compra e hipoteca simultáneas, puede inscribirse en el momento de formalizarse ambas.
• En principio, la finca debe estar libre de cargas, esto es, sin hipotecas anteriores. La legislación permite “rehipotecar” una finca, pero las entidades financieras no suelen hacerlo ya que la garantía primera será siempre preferente respecto a la segunda.
• Para que la hipoteca sea efectiva debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad.

Documentos necesarios para solicitar un préstamo hipotecario
• Documento Nacional de Identidad
• Escritura de propiedad del inmueble
• Certificado del Registro
• Último recibo del impuesto de Bienes Inmuebles
• Último recibo de la comunidad de propietarios
• Certificado de seguro de la vivienda
• Dos últimas declaraciones de renta
• En el caso de trabajadores en relación de dependencia, deberán presentarse los dos últimos recibos de sueldo, y en el caso de trabajadores autónomos, presentar toda la documentación adicional sobre la actividad profesional.

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